Poți refuza plata lucrărilor la bloc dacă ai votat împotrivă? Când ești obligat să contribui și ce consecințe poate avea refuzul

Lucrările de întreținere și reparațiile la părțile comune ale unui bloc presupun cheltuieli la care proprietarii trebuie să contribuie, chiar dacă unii dintre ei nu sunt de acord cu intervențiile aprobate. Asociația are însă obligația de a respecta regulile legale privind luarea deciziilor și repartizarea costurilor. Avocatul Bogdan Buneci a explicat pentru Digi24.ro când este obligatorie plata și ce pot face locatarii care consideră că sumele solicitate nu sunt justificate.

Absența de la adunarea generală sau votul împotrivă nu înlătură obligațiile care decurg dintr-o hotărâre adoptată legal. Proprietarii pot cere explicații și documente justificative pentru a verifica modul în care a fost stabilită contribuția fiecăruia.

Cum se iau deciziile în asociația de proprietari și ce reguli se aplică la vot

„Potrivit Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, hotărârile referitoare la administrarea și întreținerea imobilului sunt adoptate în cadrul adunării generale a asociației de proprietari. Pe ordinea de zi pot fi incluse subiecte precum efectuarea reparațiilor, executarea lucrărilor la părțile comune sau aprobarea cheltuielilor necesare pentru buna funcționare a clădirii.

Adunarea generală poate adopta hotărâri la prima convocare dacă sunt prezenți personal sau prin reprezentanți împuterniciți în scris cel puțin jumătate plus unu dintre proprietarii membri ai asociației. Dacă acest cvorum nu este întrunit, ședința se suspendă, iar adunarea generală se reconvoacă în termen de maximum 15 zile de la data primei convocări.

La ședința reconvocată, hotărârile pot fi adoptate indiferent de numărul membrilor prezenți, prin votul majorității acestora, cu condiția să existe dovada că toți membrii asociației au fost convocați conform legii: prin afișare la avizier și prin tabel nominal convocator sau, în cazul celor care nu au fost anunțați astfel, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

Pentru adunările generale ordinare, proprietarii trebuie anunțați, de regulă, cu cel puțin 10 zile înainte, în timp ce adunările extraordinare și cele reconvocate pot fi convocate cu cel puțin trei zile înainte, în condițiile legii.

Hotărârile adoptate legal devin obligatorii de la data afișării lor într-un loc vizibil și se aplică inclusiv proprietarilor care nu au participat la ședință sau care nu sunt membri ai asociației.” , a explicat avocatul Bogdan Buneci

Ce lucrări pot fi aprobate de asociația de proprietari

„Lucrările efectuate într-un bloc pot viza atât întreținerea și modernizarea părților comune, cât și remedierea unor defecțiuni care necesită intervenție imediată. Reparațiile la acoperiș, refacerea fațadei, modernizarea condominiului sau intervențiile la conductele comune presupun, în funcție de natura și amploarea lor, respectarea procedurilor legale de aprobare și stabilire a cheltuielilor.

În cazul lucrărilor planificate, precum renovarea fațadei sau reabilitarea acoperișului, deciziile se iau potrivit regulilor aplicabile asociației de proprietari, inclusiv celor privind aprobarea lucrărilor și repartizarea costurilor. Dezacordul unui proprietar nu îl scutește automat de plata contribuției care îi revine pentru lucrările aprobate legal și care privesc părțile comune ale imobilului.

Ce se întâmplă când apare o defecțiune urgentă la părțile comune ale blocului

Situația este diferită atunci când apare o defecțiune care necesită o intervenție urgentă, cum ar fi spargerea unei conducte comune, o inundație sau o avarie care riscă să provoace pagube suplimentare.

În astfel de cazuri, nu se poate aștepta întotdeauna convocarea adunării generale și parcurgerea procedurilor obișnuite de aprobare. Administratorul trebuie să acționeze în limitele atribuțiilor sale, să informeze comitetul executiv și să ia măsurile necesare pentru limitarea pagubelor și remedierea problemei, cu respectarea prevederilor legale.

Faptul că o avarie afectează direct doar anumite apartamente nu înseamnă că ceilalți proprietari sunt scutiți de contribuția la reparație.
Dacă defecțiunea privește o instalație comună a blocului, cheltuielile se repartizează potrivit regulilor legale aplicabile, chiar și atunci când unii locatari nu sunt afectați în mod direct de incident.”, a adăugat specialistul

Poți refuza să plătești o lucrare aprobată de asociația de proprietari dacă nu ești de acord?

„Lucrările aprobate legal pentru întreținerea, repararea sau îmbunătățirea părților comune ale unui imobil generează obligații de plată pentru proprietari, potrivit regulilor de repartizare a cheltuielilor prevăzute de lege.

Conform articolului 48 din Legea nr. 196/2018, hotărârile adoptate de adunarea generală în condițiile legii sunt obligatorii inclusiv pentru proprietarii care nu au participat la ședință sau au votat împotriva deciziei.

Astfel, simplul dezacord față de efectuarea unor lucrări sau considerentul că acestea nu aduc un beneficiu direct unui anumit apartament nu îl exonerează pe proprietar de la plata contribuției care îi revine. De exemplu, dacă asociația aprobă legal repararea acoperișului sau a unei conducte comune, proprietarii nu pot refuza plata doar pentru că locuința lor nu este afectată în mod direct de defecțiune.

Totuși, proprietarii care consideră că o hotărâre a fost adoptată cu încălcarea prevederilor legale sau că le-au fost stabilite în mod nejustificat anumite cheltuieli au posibilitatea de a o contesta pe căile prevăzute de lege. Această posibilitate trebuie diferențiată de refuzul unilateral de plată, care nu este justificat doar prin lipsa acordului personal.

Cum pot proprietarii să conteste cheltuielile și să verifice modul în care au fost folosiți banii

Proprietarii pot solicita administratorului explicații privind sumele repartizate pentru lucrări și pot verifica documentele justificative, inclusiv facturile pentru materiale și manoperă. Dacă suspectează nereguli, se pot adresa cenzorului sau comisiei pentru verificarea cheltuielilor. Contestarea unei sume nu îi scutește automat de plata acesteia, iar asociația poate lua măsuri legale pentru recuperarea restanțelor.”, a mai precizat sursa Digi24.ro

Ce penalități riscă proprietarii care nu plătesc lucrările aprobate de asociație

„Proprietarii care nu achită la timp sumele datorate asociației de proprietari pot acumula penalități de întârziere, dacă acestea au fost stabilite în condițiile legii. Potrivit art. 77 din Legea nr. 196/2018, penalitățile nu pot depăși 0,2% pe zi de întârziere și pot fi aplicate numai după 30 de zile de la scadență. Valoarea totală a penalităților nu poate fi mai mare decât suma restantă la care se raportează.

Dacă proprietarul continuă să nu plătească, asociația poate recurge la instanță pentru recuperarea datoriei.

Conform art. 78 din Legea nr. 196/2018, acțiunea poate fi introdusă atunci când restanța depășește 60 de zile de la scadență sau 90 de zile de la afișarea listei de plată. Înainte de demersurile legale, proprietarul restant trebuie notificat în scris, potrivit procedurii aplicabile. Dacă instanța admite cererea asociației, sumele datorate pot fi recuperate prin executare silită, în condițiile legii.

Asociația de proprietari poate înscrie o ipotecă asupra apartamentului pentru datoriile acumulate

În cazul proprietarilor care acumulează restanțe la plata cheltuielilor de întreținere și a cotelor de contribuție, asociația de proprietari are la dispoziție și mecanisme legale de garantare a recuperării sumelor datorate. Potrivit Legii nr. 196/2018, asociația beneficiază de o ipotecă legală asupra apartamentelor și a altor proprietăți individuale ale debitorilor, pentru sumele restante, în condițiile prevăzute de lege.

Înscrierea ipotecii în cartea funciară se poate solicita de către președintele asociației, pe baza documentelor justificative prevăzute de lege. Această măsură reprezintă o garanție pentru recuperarea creanțelor asociației și poate avea consecințe asupra proprietarului restant, inclusiv în cazul în care acesta intenționează să vândă imobilul.”, a conchis avocatul Bogdan Buneci