Pienituloisille suunnattuja vuokra-asuntoja myytiin sadoittain sijoittajalle, joka tekee miljoonatulosta

Paniikki ja pelko.

Ne olivat päällimmäiset tunteet, kun hyvinkääläisten vuokratalojen asukkaat saivat kuulla, että valtion tukema vuokranantaja Y-säätiö myy heidän kotinsa kiinteistösijoitusyhtiö Sijoitusasunnot.comille.

Naapurit järjestivät pihapalavereja ja googlasivat armottomasti. Satu Brunfeldt liittyi jopa Sijoitusasunnot.comin mahdollisille asiakkaille tarkoitetulle sähköpostilistalle.

Tieto lisäsi vuokralaisen tuskaa. Sijoitusasunnot.com ostaa kokonaisia vuokrataloja ja myy eteenpäin asuntoja asuntosijoittajille. Joskus remontoituna, joskus sellaisenaan.

Brunfeldtin vuonna 1950 rakennetussa kotitalossa on edessä isoja remontteja.

– Tuli paniikki, että nyt lähti asunto alta, kertoo Brunfeldt.

Videolla kaksi vuokralaista kertoo, miten he reagoivat, kun saivat kuulla kotitalonsa myynnistä.

900 asuntoa Sijoitusasunnot.comille

Hyvinkääläiset vuokratalot eivät ole ainoita valtion tukemia vuokrataloja, joita viime vuosina on myyty kovan rahan kohteiksi. Pelkästään Y-säätiö on myynyt tänä ja viime vuonna noin 900 asuntoa Sijoitusasunnot.comille.

Y-säätiö on Suomen suurin valtakunnallinen valtion tukema vuokranantaja, joka tarjoaa vuokra-asuntoja esimerkiksi pienituloisille.

Y-säätiön toimitusjohtajan Teija Ojankosken mukaan myyminen on säätiölle eloonjäämisstrategia. Säätiö kerää myynneillä varoja, jotta se voisi rakentaa uusia kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja ja korjata vanhoja.

Tuntuuko ristiriitaiselta myydä valtion tuella rakennettuja taloja kovan rahan kiinteistösijoittajalle?

– Talouden heilahtelut eivät jätä meitäkään rauhaan. Pitkällä aikavälillä meidän on mietittävä yhtiön taloudellista vakautta siitä näkökulmasta, ettemme koskaan kaatuisi veronmaksajien niskaan, Ojankoski sanoo.

Valtion rooli asuntojen rahoittajana on pienentynyt viime vuosina. Valtion korkotukea uuden rakentamiseen ja vanhan korjaamiseen on jaossa aiempaa vähemmän.

– Meillä ei ole enää näkymää siihen, että valtio tulisi vahvasti tukemaan meidän kaltaisia toimijoita, Ojankoski sanoo.

Y-säätiön lisäksi myös muut valtion tukemat vuokranantajat ovat myyneet kohteitaan Sijoitusasunnot.comille parin viime vuoden aikana.

Tampereen suurin vuokranantaja Tampereen vuokratalosäätiö myi Sijoitusasunnot.comille tänä vuonna 99 asuntoa. Lisäksi kohteita on myynyt Mikkelissä toimiva Mikalo, Orimattilan asunnot ja NAL-asunnot.

Yle uutisoi NAL-asuntojen vaikeuksista aiemmin tänä vuonna.

Eroon vaikeasti vuokrattavista kohteista

Valtion tukemia vuokrataloja rajoittaa vuokrasääntely. Vuokrat on pidettävä kohtuullisina, eikä asuntoja saa myydä vapaasti ennen kuin sovittu määräaika on päättynyt.

Siksi Y-säätiö ja muut vuokranantajat tarvitsevat valtiolta vapautuksen rajoituksista, jotta ne voivat myydä talonsa sijoitusyhtiölle etuajassa.

Esimerkiksi hyvinkääläistalossa vuokrasääntelyn olisi pitänyt olla voimassa vuoteen 2038 asti.

Kun omistaja vaihtuu etuajassa, uudet omistajat voivat halutessaan säätää vuokria haluamalleen tasolle ja myydä kelle haluavat.

Yle sai Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukselta Varkelta hakemuksia, joilla valtion tukemat vuokranantajat pyytävät vapautusta vuokra- ja myyntirajoituksistaan.

Hakemusten perusteella myydyissä taloissa on ollut asuntoja tyhjillään, ja monissa niistä pitäisi tehdä isoja remontteja. Osa asunnoista sijaitsee alueilla, jonne vuokralaiset eivät vaikuta haluavan muuttaa.

Osa vuokranantajista perustelee myyntejä sillä, että niiden taloudellinen tilanne on heikko tai korjaaminen ei ole taloudellisesti järkevää.

Esimerkiksi hyvinkääläistalojen myymistä perustellaan hakemuksessa sillä, että taloissa on edessä kattavat perusparannukset, joihin Y-säätiön omistamalla M2-kodeilla ”ei ole taloudellisia edellytyksiä”.

Kasvaako asunnottomuuden riski, Y-säätiön Teija Ojankoski?

Sijoitusasunnot.comin liiketoiminta on kannattavaa

Kokonaisia kerrostaloja ostavat kiinteistöyhtiöt hyötyvät tilanteesta, jossa säännellyt vuokranantajat joutuvat myymään asuntojaan isoissa nipuissa.

Kerrostaloja ostavia yrityksiä on useita – sekä paikallisia että valtakunnallisia. Sijoitusasunnot.com on iso tekijä.

Sen omistuksessa on kymmeniä hiljattain valtion vuokra- ja myyntirajoituksista vapautuneita taloja. Kohteita sijaitsee useilla paikkakunnilla – myös kasvukeskuksissa, kuten Helsingissä ja Tampereella.

Sijoitusasunnot.comin toimitusjohtaja Henri Neuvonen ei antanut Ylelle haastattelua. Hän kommentoi asiaa sähköpostilla.

Neuvosen mukaan Sijoitusasunnot.comille ei ole ”kovin suurta merkitystä”, onko kohteiden vuokrausta rajoitettu aiemmin vuokrasääntelyllä.

– Meidän kannalta on tärkeää, että eri kiinteistötoimijat, syystä taikka toisesta, myyvät rakennuskantaansa, koska se mahdollistaa liiketoimintamallimme, Neuvonen kertoo.

Sijoitusasunnot.com Groupin konsernin liikevaihto oli viime vuonna 35,8 miljoonaa euroa. Yhtiö teki liikevoittoa 8,4 miljoonaa euroa. Nämä luvut osoittavat, että toiminta on hyvin kannattavaa.

Nopeita asuntokauppoja

Sijoitusasunnot.com myy tilinpäätöksensä mukaan asuntoja nopeasti. Parhaimmillaan asunnot on myyty kerrostalon ostohetkestä 3–4 kuukauden kuluessa eteenpäin.

Sijoitusasunnot.com on siis saanut myytyä ripeästi piensijoittajille myös asuntoja, jotka eivät ole kelvanneet vuokralaisille aiemman omistajan aikana. Toimitusjohtaja Neuvosen mukaan Sijoitusasunnot.com on keskittynyt asuntojen myyntiin toisin kuin moni muu alan yritys.

– Sen vuoksi meillä on paremmat edellytykset onnistua siinä kuin monilla muilla, Neuvonen kirjoittaa.

Tilinpäätöksen mukaan yhtiön suurimmat omistukset olivat viime vuonna kattavasti peruskorjattuja taloyhtiöitä. Tänä vuonna se on kuitenkin ostanut myös kohteita, joissa on korjausvelkaa.

Tilinpäätöksen mukaan yllättäviin korjauksiin liittyvät riskit otetaan huomioon hinnoittelussa. Tämä tarkoittaa sitä, että jos talo on vanha ja korjauksista on vierähtänyt tovi, hinnankin pitää olla halpa.

Yhtiöllä on remonttiosaamista, joka pienentää yllättävien korjaustarpeiden riskiä.

– Meillä on talon sisällä osaaminen viedä remontteja suhteellisen ketterästi läpi, mutta ostamme työn ulkopuolisilta toimijoilta, Neuvonen kertoo.

Sijoitusasunnot.com myy asuntoja ”pilkkahintaan”

Sijoitusasunnot.com markkinoi kohteitaan aktiivisesti.

Myynti-ilmoituksissaan se luonnehtii myymiään asuntoja esimerkiksi ”poskettoman” ja ”järjettömän” edullisiksi. Toisinaan asuntoja myydään ”pilkkahintaan”.

Sijoitusasunnot.comin nettisivujen mukaan se pystyy myymään kohteita alle markkinahinnan, koska se ostaa asuntoja isoissa erissä.

”Tukkuostoissa lähtökohtana on, että asunnot on saatava ostettua alle markkinahintaan”, nettisivuilla todetaan.

Y-säätiön toimitusjohtaja Ojankoski ei kommentoi sitä, millaisilla hinnoilla vuokrataloja on myyty Sijoitusasunnot.comille. Hänen mukaansa kohteista tulee kuitenkin usein tarjouksia enemmän kuin yhdeltä ostajaehdokkaalta.

Hakemukset ja myynti-ilmoitukset eri maailmoista

Kun Sijoitusasunnot.comin ilmoituksia katsoo, on vaikea uskoa, että kyse on samoista kohteista, joista valtion tukemat vuokranantajat ovat halunneet päästä eroon.

Toimitusjohtaja Neuvosen mukaan ero johtuu pitkälti siitä, että valtion tukemia kohteita rajoittaa vuokrasääntely.

– Kohteet eivät välttämättä ole vaikeasti vuokrattavissa. Sääntely on vain tehnyt niistä vaikeasti vuokrattavia nykyisessä markkinatilanteessa.

Valtion tukemassa asunnossa vuokralla katetaan kiinteistön todelliset kulut riippumatta siitä, mitä markkinoilla maksetaan. Sijoitusasunnot.comin Neuvonen toteaa, että seuraavalla omistajalla ei ole sääntelyä taakkana ja vuokrat voi määrittää vapaasti.

– Tällöin asuntojen vuokraus on paljon helpompaa. Hinnanalennus ratkaisee useimmat vuokraushaasteet, jota jäykkä sääntely ei mahdollista, Neuvonen kirjoittaa.

Ymmärtävätkö sijoittajat riskit?

Sijoitusasunnot.com mainostaa useissa myynti-ilmoituksissa kohteidensa kovia vuokratuottoja.

Pitkällä aikavälillä vuokratuotot voivat kuitenkin muuttua. Esimerkiksi yllättävät korjaustarpeet tai vuokralaisen poismuutto voivat syödä tuotot nopeasti.

Ymmärtävätkö Sijoitusasunnot.comin asiakkaat tämän, kun lukevat ilmoituksia, joissa väläytellään suuria vuokratuottoja?

Neuvonen kertoo, että Sijoitusasunnot.com myy joistain kohteista asuntoja hyvin edullisilla hinnoilla ja suurilla vuokratuotto-odotuksilla.

– Tällöin myös lähtökohtana on, että kohteissa on suurempi riskitaso, joka ostajan on hyväksyttävä. Asuntosijoittajat ovat nykyään entistä valveutuneempia, joten uskon asiakkaidemme ymmärtävän riskit, Neuvonen kertoo.

Vuokralainen epätietoisuudessa

Palataan hyvinkääläiseen vuokralaiseen, Satu Brunfeldtiin. Hän on asunut samassa talossa 24 vuotta. Ensin lastensa kanssa, nykyään yksiössä.

Brunfeldtin vuokrasopimukseen ei ole ainakaan vielä tullut muutoksia. Hän odottaa, että uusi omistaja tulee tekemään tupatarkastuksen, ja hän saa kuulla, miten oman kodin käy.

Meneekö koko talo remonttiin? Myydäänkö koti alta? Millainen on uusi vuokranantaja? Kysymyksiä on paljon.

Hän toivoo, että vuokra pysyisi kohtuullisena ja että hän voisi jäädä kotiinsa.

– Haluan katsoa tämän talon historian loppuun, Brunfeldt sanoo.

Onko sinulla meille juttuvinkki? Voit lähestyä toimitusta luottamuksella. Halutessasi voit olla yhteydessä myös sähköpostitse osoitteeseen tuomo.bjorksten@yle.fi. Luemme kaikki yhteydenotot, mutta emme pysty takaamaan jokaiselle henkilökohtaista vastausta.

Ladataan lomaketta...