Créditos hipotecarios: se frenó el crecimiento de los préstamos pese al impulso de los fondos de la ANSES

Los créditos hipotecarios no avanzan y las señales de estancamiento son cada vez más notorias. Esta vez el freno se vio en octubre: en ese mes se desembolsaron US$286 millones, poco más del 2% que en el anterior (habían sido US$280 millones en septiembre). El dato llama principal atención en un contexto en el que el intento de impulsar el financiamiento de viviendas a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES no termina de arrancar.

La comparación interanual muestra un escenario más complejo: el monto otorgado fue un 36% menos que en octubre de 2025, un mes que había marcado un récord de desembolsos en siete años, según los datos compartidos por Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria, en base al Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Los números reflejan que la recuperación del crédito todavía encuentra dificultades para consolidarse, y, a diferencia de lo ocurrido durante buena parte de 2025, cuando las restricciones de los bancos en sus requisitos y condiciones como las subas de tasas de interés frenaron el financiamiento, ahora comienza a ganar peso otro problema: la demanda de préstamos hipotecarios no logra acompañar la mayor disposición de las entidades a prestar y esto se vio reflejado en el desembolso de los bancos en el último mes.

Mejora la oferta, pero la demanda no acompaña

En este contexto, mientras la oferta empieza a recuperarse, aparece un problema que gana cada vez más peso: la demanda sigue débil y los ingresos de las familias se convierten en uno de los principales obstáculos para que el mercado vuelva a crecer.

Según la última Encuesta de Condiciones Crediticias del BCRA, correspondiente al tercer trimestre de 2026, los estándares de aprobación de préstamos hipotecarios registraron una flexibilización significativa, con un Índice de Difusión positivo del 22%.

El dato marca un cambio respecto de 2025, cuando las entidades financieras habían comenzado a endurecer los requisitos para acceder a los préstamos y a elevar las tasas de interés, que en algunos bancos llegaron a superar el 10%.

Sin embargo, la mejora de la oferta todavía no se traduce en una recuperación sostenida de la demanda. En la misma encuesta, los bancos registraron un Índice de Difusión de apenas 2,4% en la demanda de créditos hipotecarios durante el tercer trimestre, un resultado prácticamente neutral.

Si bien representa una mejora respecto de las fuertes caídas registradas durante 2025, el repunte se produce desde niveles muy bajos.

Y, el análisis que realizó Empiria también permite identificar qué factores están detrás de esa debilidad. Durante el tercer trimestre, los menores ingresos y las dificultades laborales encabezaron las razones que frenan la demanda, con una puntuación por encima del 2 sobre un máximo de 3. En segundo lugar, aparecieron las tasas de interés, con poco más de 2 puntos.

Es decir, aunque los bancos estén dispuestos a otorgar más préstamos, muchas familias todavía no cuentan con los ingresos necesarios para acceder al financiamiento. En un mercado en el que las cuotas iniciales dependen del monto solicitado, la tasa de interés y el plazo de devolución, la capacidad de pago sigue siendo determinante.

El impulso del FGS todavía no alcanza

En este escenario, el programa del Gobierno para impulsar el financiamiento hipotecario mediante el FGS de la ANSES ya concretó sus primeras dos licitaciones y se espera que en los próximos días se realice la tercera. El esquema completo es de diez licitaciones de $200.000 millones cada una, por un total de $2 billones. Los recursos se colocan en depósitos a plazo fijo en UVA en entidades financieras para financiar préstamos destinados a la vivienda.

Sin embargo, la incorporación de nuevas fuentes de financiamiento no garantiza, por sí sola, que aumente la cantidad de préstamos otorgados. González Rouco ya había advertido que el ritmo de las licitaciones podía ofrecer algunas pistas sobre la situación del mercado. Según explicó, cuando se anunció el programa se planteó que la frecuencia de las convocatorias dependería de las necesidades de financiamiento de los bancos.

Hasta ahora, se realizó una licitación por mes, por un monto que el economista comparó con aproximadamente la mitad de los desembolsos hipotecarios de septiembre. Para el especialista, el hecho de que las convocatorias no se hayan acelerado podría ser una señal de que la demanda de créditos no es tan elevada como se esperaba. A esto se suma que, según señaló, distintas inmobiliarias comenzaron a advertir un estancamiento de las consultas y las operaciones, después del impulso que había generado el regreso de los préstamos.

Y, los datos de octubre refuerzan esa preocupación, ya que aun con nuevas herramientas de financiamiento y condiciones de aprobación más flexibles, los desembolsos prácticamente no avanzaron.