Enteignungen in Berlin könnten dem grössten Immobilienkonzern Europas Milliardenverluste bescheren – dabei hat dieser genug eigene Probleme

Enteignungen in Berlin könnten dem grössten Immobilienkonzern Europas Milliardenverluste bescheren – dabei hat dieser genug eigene Probleme

Linke Politiker sehen in Vonovia eine «Mietmafia». Viele Anleger wiederum finden: Das Bochumer Unternehmen verdient gerade nicht zu viel, sondern zu wenig Geld.

31.10.2026, 05.30 Uhr

4 Leseminuten

Eigentlich böte Berlin etwas, das für einen Immobilienkonzern gut klingt: eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. Dennoch ist die Ausgangssituation in der deutschen Hauptstadt kompliziert.

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Im September wurde die Partei Die Linke bei den Wahlen zum Abgeordnetenhaus stärkste Kraft. Sie will realisieren, was die Berliner vor fünf Jahren in einer rechtlich nicht bindenden Volksabstimmung gefordert haben: eine grossflächige Enteignung von Immobilienkonzernen. Die Bundesregierung ihrerseits prüft Möglichkeiten, diesen Plan zu unterbinden.

Am stärksten von der Vergesellschaftung betroffen wäre Vonovia, der grösste Immobilienkonzern Europas. Das Bochumer Unternehmen besitzt in der deutschen Hauptstadt rund 138 000 Wohnungen, fast siebenmal so viele wie der zweitgrösste private Immobilienbesitzer.

Vonovia droht ein hoher Buchverlust

Keine andere Region ist für Vonovia bedeutender als Berlin. So beläuft sich der Wert der Vonovia-Immobilien in der Stadt auf 23 Milliarden Euro. Im Rhein-Main-Gebiet, dem zweitgrössten Markt im Portfolio des Unternehmens, besitzt Vonovia Liegenschaften im Wert von 6,5 Milliarden Euro.

Sollten die Vergesellschaftungen in Berlin umgesetzt werden, wäre die entscheidende Frage für den Immobilienkonzern, wie hoch er für seine Wohnungen vergütet würde. Vonovia und andere Unternehmen glauben, dass für eine Enteignung eine Kompensation zum Marktwert nötig wäre. Viele Enteignungsbefürworter hingegen sind der Meinung, dass diese auch tiefer sein darf.

In den Sondierungen zur Regierungsbildung hatten Linke, Grüne und SPD erklärt, dass Immobilienunternehmen höchstens 10 000 Wohnungen in Berlin besitzen dürfen sollen. Bestände darüber hinaus sollen in gemeinschaftliches Eigentum übergeführt werden. Für diese Vergesellschaftung würde die Stadt maximal 16 Milliarden Euro ausgeben, hiess es von den linken Parteien. Sollte diese Summe den betroffenen Immobilienkonzernen anteilig zu den jeweiligen Beständen ausbezahlt werden, dürfte Vonovia um die 13 Milliarden Euro erhalten. Verglichen mit dem Marktwert von 23 Milliarden Euro würde dem Immobilienunternehmen damit ein hoher Buchverlust drohen.

Zurzeit ist offen, ob es wirklich zu einem rot-grün-roten Regierungsbündnis in Berlin kommt. Elif Eralp, die Kandidatin der Linkspartei fürs Amt als Regierende Bürgermeisterin, hatte am Donnerstag dem «Spiegel» versehentlich mitgeteilt, dass sie Angst vor Terrorsympathisanten aus dem Umfeld ihrer eigenen Partei habe – für manche Kommentatoren ein Eingeständnis, das sie für das wichtigste politische Amt in der Stadt disqualifiziert. Seither steigt der Druck auf die Grünen und die SPD, stattdessen mit der CDU über eine Regierungsbeteiligung zu verhandeln. Deren Spitzenkandidat Stefan Evers lehnt die Vergesellschaftungen ab.

Sollten die drei linken Parteien doch noch eine Regierung bilden, wollen diese ihr Vorhaben bis Mitte 2028 zu einem Gesetzentwurf ausformulieren. Sprecher von Vonovia sagten bereits, dass das Unternehmen den Vorschlag der möglichen Regierungskoalition für verfassungswidrig hält. Ein langer Rechtsstreit scheint gewiss.

Wer will in Berlin überhaupt noch bauen?

Manche Immobilienunternehmer reagierten empört auf die Berliner Wohndebatte. Deutliche Worte findet etwa Christian Fladeland, Co-CEO der schwedischen Immobiliengesellschaft Heimstaden Bostad, die in Berlin 20 000 Wohnungen besitzt. Er sagte der Nachrichtenagentur Bloomberg kürzlich: «Natürlich glaube ich, dass man in Deutschland nicht investieren kann, wenn man solche Gesetze macht.»

Der Vonovia-Chef Luka Mucic äusserte sich vorsichtiger. In einem Interview mit dem «Handelsblatt» sagte er: «Unser Bekenntnis zum Standort bleibt bestehen.» Vonovia baue in Berlin gerade tausend neue Wohnungen, diese sollen plangemäss fertiggestellt werden. Laut einem Bericht der Plattform «Business Insider» will aber auch Vonovia vorerst keine neuen Projekte in der deutschen Hauptstadt anstossen.

Mitte Oktober hatte sich Mucic eigentlich mit Luigi Pantisano, dem Vorsitzenden der Linkspartei, treffen wollen. Dieser hatte den Vonovia-Chef zuvor als «Kopf der Mietmafia» bezeichnet. Pantisano wollte, dass ein Journalist am vertraulichen Gespräch teilnimmt. Vonovia lehnte das ab, woraufhin der Politiker den Termin kurzfristig abblies.

Vonovia hat ein grundsätzliches Problem: die Zinsen

Die Unsicherheit in der Enteignungsdebatte trübt die Kursentwicklung von Vonovia an der Börse schon länger. Als die Berliner im September 2021 in einer Volksabstimmung über die Vergesellschaftung abstimmten, kostete eine Aktie noch 50 Euro. Jetzt notiert der Titel bei 16 Euro. Seit dem Wahlsieg der Linkspartei hat die Aktie gut 9 Prozent an Wert verloren.

Die Kursschwäche führt zu einer paradoxen Situation: Der Wert von Vonovia an der Börse beträgt jetzt nur noch ein Drittel des Nettovermögens des Unternehmens.

Die Skepsis der Anleger ist neben Berlin jedoch auf weitere Gründe zurückzuführen. So liegt das grundsätzliche Problem des Immobilienkonzerns bei der Zinsentwicklung. Nach 2022 stiegen die Zinsen nämlich wieder, was die Bewertung von Immobilien in der Vonovia-Bilanz negativ beeinflusste.

Die Europäische Zentralbank (EZB) senkte zwar den Leitzinssatz zwischen 2024 und 2025. Weil die Inflation in den vergangenen Monaten jedoch wieder anzog, musste die EZB den Leitzins seit Jahresbeginn wieder erhöhen. Analysten rechnen mit weiteren Zinserhöhungen bis 2027. Am Mittwochabend korrigierte das Unternehmen seine Prognosen fürs laufende Geschäftsjahr nach unten, was der CEO Mucic wesentlich auf die schlechteren Finanzierungsbedingungen zurückführte.

Höhere Zinsen sind für alle Immobilienunternehmen schwierig. Vonovia treffen sie jedoch besonders stark. Rolf Buch, Mucics Vorgänger als CEO, hatte dem Unternehmen einen aggressiven Wachstumskurs verordnet. Beispielhaft zeigte sich das an der Übernahme der Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen, die Vonovia 2021 ankündigte. In mehreren Schritten bezahlte das Bochumer Immobilienunternehmen eine Gesamtsumme von 18 Milliarden Euro für den Kauf des direkten Konkurrenten. Zu wesentlichen Teilen war das durch Bankkredite und Anleihen fremdfinanziert. Und wenn diese Verbindlichkeiten aus der Ära des billigen Geldes auslaufen, muss Vonovia sie zu höheren Zinskosten refinanzieren. Der Schuldenberg belastet die Renditeaussichten des Unternehmens bis heute.

In anderen Branchen würden Firmen unter solchen Umständen versuchen, ihre Preise zu erhöhen. Für einen Immobilienkonzern ist das allerdings nur begrenzt möglich. So gelten in Deutschland für Bestandsmieten Kappungsgrenzen, die den Spielraum für Mieterhöhungen einschränken. Und für Neuvermietungen gilt in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Mietpreisbremse, die den Mietpreis an die ortsübliche Vergleichsmiete koppelt.

Weitere Schulden kann sich der Vonovia-Chef Mucic also kaum leisten. Statt neue Grossprojekte zu planen, muss er eher Immobilienbestände verkaufen. Und hoffen, dass seinem Unternehmen in Berlin die grosse Enteignung erspart bleibt.

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