Die Wohnungsknappheit treibt die Menschen aus den grossen Städten. Doch wie lange noch?

Die Wohnungsknappheit treibt die Menschen aus den grossen Städten. Doch wie lange noch?

Zürcher Haushalte ziehen ins Umland und stützen dort die Immobiliennachfrage. Doch dieser Trend kann sich auch wieder umkehren. Immobilienbesitzer sollte dies im Auge haben.

22.10.2026, 14.17 Uhr

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Die Stadt Zürich zieht viele Menschen an. Vor allem aus dem Ausland: Zwischen 2021 und 2025 kamen von dort netto fast 38 000 Personen hinzu. Innerhalb der Schweiz sieht es allerdings ganz anders aus. Im gleichen Zeitraum verlor die Stadt per saldo rund 21 500 Einwohner an andere Gemeinden – so viele wie noch nie.

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Für den Immobilienmarkt hat diese Entwicklung erhebliche Folgen. Weil Wohnungen in Zürich knapp und teuer sind, weichen viele Haushalte ins Umland aus. Davon profitieren längst nicht mehr nur die unmittelbaren Nachbargemeinden. Auch in den aargauischen Regionen Baden und Mutschellen oder im thurgauischen Thurtal wächst die Nachfrage nach Wohnraum.

Wie weit die Zürcher Wohnungsknappheit ausstrahlt, zeigt eine Analyse der UBS. Die Ökonomen haben die Wanderungsbewegungen der vergangenen fünf Jahre untersucht. Dabei zeigt sich eine regelrechte Kettenreaktion: Zunächst ziehen Haushalte aus der Stadt ins Glatttal oder an den Zimmerberg. Weil auch dort die Mieten steigen und Wohnungen fehlen, verlagert sich die Suche weiter ins Zürcher Unter- und Oberland oder nach Winterthur. Von dort wiederum ziehen Haushalte in die angrenzenden Kantone.

Die Zahlen sind bemerkenswert. Allein die aargauische Region Mutschellen verzeichnete von 2021 bis 2025 gegenüber dem Kanton Zürich einen positiven Wanderungssaldo von knapp 3800 Personen. In der Region Baden waren es rund 3500, im Thurtal gut 2500. Auch Aarau und Schaffhausen zogen zahlreiche Einwohner aus dem Kanton Zürich an.

Die Entwicklung beschränkt sich nicht auf Zürich. Die Kantone Genf und Waadt verloren in den vergangenen fünf Jahren per saldo Einwohner an benachbarte Regionen. Zu den Gewinnern gehört der Kanton Freiburg, der mit einem jährlichen Bevölkerungswachstum von 1,4 bis 1,6 Prozent zur Spitzengruppe der Schweiz zählt.

Die Bevölkerung wächst weniger stark

Für Immobilieninvestoren ist das vorerst eine erfreuliche Entwicklung. Der Zuzug hält die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch, auch an Standorten ausserhalb der grossen Zentren. Die UBS beurteilt gut erschlossene ländliche Gebiete sowie Klein- und Mittelzentren weiterhin als attraktive Standorte für Renditeliegenschaften.

Daran dürfte sich kurzfristig wenig ändern. Zwar rechnet die UBS damit, dass die Leerwohnungsziffer im kommenden Jahr nicht weiter sinkt. Das heisst also, dass Wohnraum nicht nochmals knapper wird. Doch die Mieten dürften vorerst steigen.

Langfristig sieht es anders aus.

Zwischen 2021 und 2025 nahm die Bevölkerung in der Schweiz noch um insgesamt fast 460 000 Personen zu. Das entsprach rund 240 000 zusätzlichen Haushalten. Gebaut wurden im gleichen Zeitraum aber nur etwa 220 000 Wohnungen. Das Angebot konnte mit der Nachfrage nicht Schritt halten.

Inzwischen wächst die Bevölkerung  langsamer. Für das laufende Jahr erwartet die UBS noch eine Zunahme von 0,7 Prozent. Gemäss dem Referenzszenario des Bundesamts für Statistik (BfS) dürfte die Bevölkerung zwischen 2025 und 2055 von 9,1 auf knapp 10,5 Millionen Personen steigen. Das entspricht einem Wachstum von 15 Prozent.

Dahinter steckt vor allem die demografische Entwicklung. Die Zahl der Geburten überstieg jene der Todesfälle 2025 nur noch um 6200. Das ist der tiefste Geburtenüberschuss seit 1918. Das Bevölkerungswachstum wird inzwischen fast vollständig von der Zuwanderung getragen. Doch auch diese könnte längerfristig nachlassen, weil in Europa die Erwerbsbevölkerung schrumpft.

Weniger Bevölkerungswachstum bedeutet allerdings nicht, dass auch die Nachfrage nach Wohnungen entsprechend zurückgeht. Weil die Bevölkerung altert und immer mehr Menschen allein oder zu zweit leben, erwartet das Bundesamt für Statistik bis 2055 schweizweit eine Zunahme der Haushalte um 18 Prozent. Die Nachfrage nach Wohnungen wächst somit stärker als die Bevölkerung.

Schaffhausen: Der Boom könnte nachlassen

Entscheidend ist jedoch, wo diese zusätzlichen Haushalte entstehen. In den Kantonen Luzern, St. Gallen, Waadt, Wallis und Thurgau dürfte ihre Zahl gemäss dem Referenzszenario des BfS um mindestens 25 Prozent steigen. In Bern, Glarus, Jura, Neuenburg, Appenzell Ausserrhoden und Schaffhausen dagegen nur um rund 5 Prozent.

Besonders interessant ist Schaffhausen. Der Kanton zählt derzeit zu den Gewinnern der Wanderungsbewegungen. Langfristig dürfte seine Bevölkerung aber weit weniger zusätzliche Wohnungen benötigen als jene vieler anderer Kantone.

Sollte der Wohnungsbau wieder anziehen – wonach es derzeit aussieht – und die Bevölkerung langsamer wachsen, könnten sich laut UBS die heutigen Wanderungsströme abschwächen oder sogar umkehren. Dann wäre die Nähe zu den grossen Arbeitsmärkten wieder wichtiger. Vor allem in schlecht erschlossenen ländlichen Gebieten könnten Mieterträge und Immobilienwerte unter Druck geraten.

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