Auf der Flucht vor Wohnungsnot und hohen Preisen in der Stadt: Das sind die attraktivsten Agglomerationen und Vororte in der Schweiz

Auf der Flucht vor Wohnungsnot und hohen Preisen in der Stadt: Das sind die attraktivsten Agglomerationen und Vororte in der Schweiz

Wohnraum in den Städten ist knapp und teuer. Viele Familien suchen ihr Glück in Vororten oder noch weiter draussen. Ein neuer Gemeindevergleich kürt die besten Alternativen zu den Zentren. Teil 1 der Immobilien-Serie «Raus aus der Stadt».

26.10.2026, 05.30 Uhr

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Die Aargauer Gemeinde Wettingen nennt sich «Stern an der Limmat» – doch ihre Schönheit erschliesst sich Besuchern bestenfalls auf den zweiten Blick. Das Zentrum des ehemaligen Arbeitervororts ist geprägt von der Wirtschaftsachse Landstrasse sowie mehreren Hochhäusern. Eine schmucke Altstadt wie im benachbarten Baden sucht man hier vergebens.

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Doch das von viel Grün und Wald umgebene Wettingen boomt. Wenn man von Zürich mit der S-Bahn kommt, sind bereits von weitem sieben grosse Baukräne hinter dem Bahnhof zu sehen. «In den kommenden Jahren werden in Wettingen mehrere hundert Wohnungen entstehen», sagt Gemeindeammann Markus Haas.

Ende 2025 habe die Gemeinde die 22 000. Einwohnerin begrüsst, «der letzte Tausenderschritt davor war vor gut fünf Jahren», sagt Haas. Er rechnet damit, dass Wettingen bis zum Jahr 2035 auf 27 000 Einwohner wachsen dürfte. Allein das künftige Bahnhofsquartier soll laut der Website der Gemeinde Wohnraum für zusätzliche 900 Einwohnerinnen und Einwohner bieten.

Wettingen, Urdorf und Dietikon als Topgemeinden

Die Popularität von Wettingen zeigt sich auch in der Rangliste der attraktivsten Schweizer Agglomerationen für Familien, die das Immobilien-Beratungsunternehmen Wüest Partner exklusiv für die NZZ erstellt hat (vgl. Grafiken und Tabellen). In dieser belegt Wettingen vor den Gemeinden Urdorf, Dietikon, Spreitenbach, Wallisellen und Kloten Platz eins. Für die Auswertung wurden nur Gemeinden mit mindestens 10 000 Einwohnern berücksichtigt.

Für das Ranking hat Wüest Partner die Jahreskosten einer vierköpfigen Familie für Miete und Steuern in den verschiedenen Gemeinden betrachtet. Die Eltern sind Doppelverdiener und erwirtschaften ein Bruttoeinkommen von jährlich 180 000 Franken. Die Familie wohnt zur Miete in einer Wohnung mit 130 Quadratmetern.

Laut Robert Weinert, Research-Chef bei Wüest Partner, wurden diese Kosten in Relation gesetzt zum Arbeitsplatzangebot in der entsprechenden Region und in nahen Wirtschaftszentren, zur Erreichbarkeit der entsprechenden Gemeinden sowie zur Infrastruktur.

Familien, denen Wirtschaftszentren wie Zürich zu teuer geworden sind oder die dort nicht entsprechenden Wohnraum finden, sind in den vergangenen Jahren stark in Agglomerationen ausgewichen. Die Mieten seien in einigen Agglomerationsgemeinden noch deutlich günstiger als in den Zentren, sagt Weinert. Gerade Wettingen sei hier ein Beispiel.

Steigende Mieten in den Agglomerationen

Besonders in Gemeinden, die direkt an die Stadt Zürich grenzten, seien die Mieten in den vergangenen Jahren aber massiv gestiegen, fährt der Wüest-Partner-Vertreter fort. Dazu zählt er etwa Dübendorf, Opfikon, Wallisellen, Regensdorf oder Schlieren. Solche Gemeinden gehörten zum «ersten Agglomerationsgürtel» um Zürich.

In Gemeinden, die eher zum «zweiten Agglomerationsgürtel» zählten – die also keine Grenze mit dem Zürcher Stadtgebiet haben –, hätten die Mieten vor allem dann stark zugelegt, wenn die Verkehrsanbindung an Zürich sehr gut sei, sagt Weinert.

«Die ‹Agglos› haben stark aufgeholt in preislicher Hinsicht», sagt auch Michael Blaser, Immobilienexperte und Gründer des Unternehmens Blaser Gränicher. «Ein S-Bahn-Anschluss und Neubautätigkeit erhöhen die Preise merklich.»

Weinert bricht derweil eine Lanze für die «Agglos». «Ohne die Agglomerationen wäre das Wirtschaftswachstum in der Stadt Zürich so gar nicht möglich», sagt er. Die Agglomerationsgemeinden federten das ab, was die Stadt Zürich nicht mache: «Nämlich genügend Wohnungen für die zusätzlich Beschäftigten zur Verfügung zu stellen.»

Die Bevölkerung wachse in den Agglomerationsgürteln um Zürich überall dort besonders stark, wo man Bauen zulasse, sagt Weinert. Als Beispiele nennt der Immobilienexperte die Gemeinden Schlieren, Dübendorf, Bülach oder Kloten. Dort seien auch viele Industrieflächen und andere Brachen umgenutzt worden, um Wohnungen zu erstellen.

In der «Agglo» gebe es noch Bauland zu moderateren Preisen, sagt Blaser dazu. Zu den «Agglos», in denen besonders viel gebaut werde, zählt er das Limmattal, Uster, Wetzikon sowie das obere linke Ufer des Zürichsees, wozu beispielsweise Wädenswil gehöre.

Die Stadt Zürich hingegen überbiete sich laufend mit noch höheren Anforderungen, was Investitionen in der Stadt unattraktiver mache, kritisiert Blaser. Als Beispiel nennt er die Kostenmiete. Die Stadt Zürich unterstützt gemeinnützige Wohnungen und will so preisgünstigen Wohnraum schaffen. Kostenmiete bedeutet, dass die Mieter so viel bezahlen, wie die Wohnung tatsächlich kostet.

Unterschiede zwischen den Topgemeinden

Beim Betrachten des Gemeindevergleichs fallen einige Ergebnisse besonders auf.

Grosse Bedeutung des Wirtschaftsstandorts Zürich: So belegen Agglomerationen und Gemeinden rund um Zürich in der landesweiten Rangliste die vorderen Plätze. Weinert erklärt dies einerseits mit der grossen Zahl von Arbeitsplätzen, andererseits aber auch damit, dass die Steuern hier mehrheitlich tiefer seien als in der Nähe anderer Grossstädte.

Attraktive Steuern in Zug: Auffällig ist zudem die niedrige Steuerbelastung von Familien im Kanton Zug. Die Zuger Gemeinden Risch, Steinhausen, Cham und Baar belegen allesamt vordere Plätze in der Rangliste. Die Steuerbelastung liegt hier für die Familie in dem Beispiel jeweils bei weniger als 10 000 Franken pro Jahr.

Sehr hohe Werte bei den Steuern erreichen hingegen die Topgemeinden um den Genfersee, besonders diejenigen im Kanton Waadt (vgl. zusätzliche Tabelle). In Renens (VD) liegt die jährliche Steuerbelastung für die Familie beispielsweise bei mehr als 30 000 Franken. Auch die Topgemeinden rund um Bern fallen mit hohen Steuern negativ auf.

Beträchtliche Unterschiede bei den Wohnkosten: Dafür ist die durchschnittliche Monatsmiete für eine inserierte 130-Quadratmeter-Wohnung in den Zuger Gemeinden vergleichsweise hoch – in Cham und Baar liegt sie laut Wüest Partner beispielsweise bei mehr als 4000 Franken. In Wettingen beträgt sie hingegen lediglich 2740 Franken pro Monat. Noch günstiger wohnen die Familien in Gemeinden wie Oftringen, Rheinfelden, Pratteln, Ebikon, Uzwil, Emmen oder Gossau (SG).

Deutliche Differenzen auch bei den Jahresausgaben: Bei den Jahresausgaben der vierköpfigen Familie für Steuern und Wohnen gibt es ebenfalls deutliche Unterschiede. In der Spitzengruppe der 30 besten Gemeinden stechen Oftringen, Uzwil und Gossau (SG) mit vergleichsweise niedrigen Jahresausgaben von jeweils unter 50 000 Franken heraus. Hoch sind die Ausgaben der Beispielfamilie hingegen in Dübendorf, Opfikon und Schlieren mit Werten von mehr als 60 000 Franken. In Wettingen, dem Spitzenreiter der Gesamtauswertung, betragen die Jahresausgaben der Familie für Steuern und Wohnen rund 53 600 Franken.

In den fünf Topgemeinden rund um den Genfersee – Lancy, Meyrin, Renens (VD), Bussigny und Morges – sind die Jahresausgaben für die Beispielfamilie besonders hoch. In Morges liegen ihre Jahresausgaben für Steuern und Wohnen beispielsweise bei fast 70 000 Franken.

Die Faustregel für den idealen Wohnort: Das Ranking macht deutlich, dass es auf die individuelle Einkommensklasse ankommt. Wo das Budget knapp ist, wiegt der Mietpreis schwerer als der Steuerfuss. Orte wie Oftringen, Uzwil oder Gossau (SG) halten die Fixkosten für Wohnen und Steuern unter 50 000 Franken pro Jahr. Den goldenen Mittelweg liefert Wettingen. Mit moderaten Mieten (2740 Franken), solider Steuerbelastung und direkter Nähe zum Zürcher Arbeitsmarkt bietet die Aargauer Gemeinde für den Mittelstand das finanziell vorteilhafteste Gesamtpaket der Schweiz.

Zuwanderung sorgt für grosse Veränderungen

Die Entwicklung «Raus aus der Stadt» hat indessen erhebliche Folgen für die Agglomerationen. «Je nach Bautätigkeit geraten kleinere Gemeinden schnell an ihre Kapazitätsgrenzen hinsichtlich Infrastruktur wie beispielsweise Schulen, Verkehr und Einkauf», sagt Blaser. Zudem drohen steigende Preise, denn Löhne und Zahlungsbereitschaft der neuen Bewohner sind oft höher als der bisherige Durchschnitt.

«Durch die Zuzüger verändern sich die Gemeinden oft sehr schnell», sagt Blaser. Positiv gesehen seien dies eine stärkere Durchmischung, «frischer Wind» und mehr Mittel. Negativ könne indessen sein, dass Dörfer mehr und mehr zu Städten würden und dass Entfremdung sowie Anonymisierung zunähmen, sagt Blaser. Hinzu kämen hohe Anforderungen an Infrastruktur, andere Erwartungen der Zuzüger wie beispielsweise auch Fremdsprachen sowie der Verlust von Identität und Lokalkultur.

Aus Sicht von Blaser sind manche Agglomerationen mit dem Bevölkerungswachstum auch überfordert. «Sie ‹eiern herum› und haben keine klare Strategie», sagt er. Sei die Infrastruktur noch nicht bereit, so werde zwangsläufig mehr Verkehr erzeugt, was zusätzliche Probleme verursache. Manche «Agglos» wie beispielsweise im Limmattal und im Zürcher Oberland hätten sich indessen an das Bevölkerungswachstum gewöhnt und reagiert.

«Nicht nur eine ‹Pendlerstadt› sein»

Der Wettinger Gemeindeammann Markus Haas sieht Vor- und Nachteile der Entwicklung. «Das Bevölkerungswachstum bringt neue Steuerzahlende in die Gemeinde», sagt er. Die wachsenden Einwohnerzahlen bedeuteten auch mehr Kundinnen und Kunden für das lokale Gewerbe.

Eine «Herkulesaufgabe» sei das Bevölkerungswachstum aber trotzdem. Glücklicherweise trete es gestaffelt auf, so dass man reagieren könne, sagt Haas. In Wettingen seien massive Investitionen nötig, vor allem in den Schulraum. Auch bei der Kinderbetreuung gebe es grösseren Bedarf.

Wettingen sei eine der grössten Pendlergemeinden der Schweiz, sagt der Gemeindeammann. Dafür sorgten die hervorragende Verkehrsanbindung sowie der stark ausgebaute öffentliche Verkehr. Doch Wettingen wolle nicht nur eine «Pendlerstadt» sein, sagt Haas. «Es ist wichtig, dass auch vor Ort Arbeitsplätze entstehen.»

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