Z fabryk do biurowców, z biurowców do mieszkań. Trzecie życie Służewca

W latach 50. ubiegłego wieku na terenach dawnej wsi Służewiec zaczęła powstawać wielka dzielnica przemysłowa. W szczytowym okresie zlokalizowane tu zakłady zatrudniały około 20 tysięcy osób. Pamiątką po tamtych czasach są nazwy ulic: Postępu, Racjonalizacji, Konstruktorska czy Wynalazek.

Po transformacji ustrojowej fabryki stopniowo ustępowały miejsca biurowcom. Służewiec stał się największym zagłębiem biurowym w Polsce, z czasem zyskując przydomek "Mordor", kojarzony z korporacjami, korkami i tłumami pracowników. Jednym z nielicznych zachowanych śladów przemysłowej przeszłości jest hala przy skrzyżowaniu Suwak i Domaniewskiej, wybudowana na przełomie lat 50. i 60. ubiegłego wieku, a w 2025 roku wpisana do rejestru zabytków.

Dwa razy więcej mieszkańców w 10 lat

Dziś Służewiec przechodzi kolejną przemianę. W miejscu biurowców powstają mieszkania, przybywa sklepów, restauracji i terenów zielonych. Według opublikowanego w ubiegłym roku raportu Cushman & Wakefield w 2015 roku mieszkało tu około 15 tysięcy osób, obecnie ponad 31 tysięcy, a do 2030 roku liczba mieszkańców może przekroczyć 40 tysięcy.

Są to dane szacunkowe oparte na podstawie analizy zabudowy mieszkaniowej i przeciętnej wielkości gospodarstw domowych. Dotyczą obszaru między ulicami Woronicza, Modzelewskiego, Bokserską i linią kolejową, a więc wykraczającego poza granice Służewca.

Tylko w drugim kwartale 2025 roku co drugie mieszkanie sprzedane przez deweloperów na Mokotowie znajdowało się właśnie tutaj. W ciągu pięciu lat mają powstać ponad cztery tysiące kolejnych lokali. Budowane są także prywatne akademiki i mieszkania na wynajem.

Za nowymi mieszkańcami podążają usługi. Na obszarze objętym raportem działa już 1100 punktów usługowych i obiektów użyteczności publicznej. Powstała też szkoła podstawowa przy Konstruktorskiej wybudowana przez dewelopera i przekazana miastu.

- Było to zagłębie biurowe, które po godzinie 19 zamierało, bo mieszkańców było tam niewielu. To się zmienia, ta dzielnica bardziej żyje i moim zdaniem nadal będzie to miks różnych funkcji - ocenia Ewa Derlatka-Chilewicz, współautorka raportu Cushman & Wakefield.

Znikają biurowce, rosną osiedla

Jednocześnie biur ubywa. Według prognoz Cushman & Wakefield do 2030 roku ich powierzchnia może zmniejszyć się o ponad 200 tysięcy metrów kwadratowych w porównaniu ze szczytowym rokiem 2020.

Przykładów nie trzeba daleko szukać. Część dawnego kompleksu Empark Mokotów Business Park została wyburzona i ustąpiła miejsca mieszkaniowo-usługowemu projektowi Modern Mokotów. W miejscu biurowca Trinity One przy Domaniewskiej 52 planowana jest inwestycja mieszkaniowa z usługami i zielenią. Z kolei w przypadku Marynarska Point 1 rozważana jest zmiana funkcji na hotelową.

Osiedle Modern Mokotów

- Nie każdy biurowiec opłaca się modernizować, ale też nie każdy warto wyburzać. Decydujące znaczenie ma relacja pomiędzy nakładami inwestycyjnymi, potencjalnymi przychodami z najmu i długoterminową wartością nieruchomości - wyjaśnia Tomasz Michalczyk z agencji nieruchomości AXI IMMO Group.

Czy w perspektywie kilkunastu lat biurowce całkowicie ustąpią miejsca apartamentowcom?

- Byłabym ostrożna w mówieniu, że Służewiec całkowicie zmieni funkcję na mieszkaniową. To cały czas jedna z trzech największych stref biurowych w Warszawie, dysponująca bardzo dużym potencjałem. Zmieniają funkcję budynki, które są dosyć stare lub nieefektywne energetycznie i nie opłaca się ich modernizować. Ale mamy też wiele biurowców, które mają kilkanaście czy dwadzieścia lat i dobrze funkcjonują - mówi Derlatka-Chilewicz.

Jak dodaje, właściciele kolejnych nieruchomości analizują możliwość zmiany ich przeznaczenia, a część czeka na decyzje planistyczne. Według szacunków ekspertki w ciągu najbliższych pięciu lat zmianą funkcji może zostać objęte około 10 procent zabudowy biurowej na Służewcu.

Samowystarczalne miasteczko?

Jakub Kompa, prezes stowarzyszenia Lepszy Służewiec, pamięta czasy, gdy po godzinach pracy okolica niemal całkowicie pustoszała. Według szacunków stowarzyszenia do biur przyjeżdżało wtedy około 100 tysięcy osób, podczas gdy mieszkańców było zaledwie 5-10 tysięcy.

Dziś coraz więcej osób wybiera Służewiec nie tylko jako miejsce pracy, ale również zamieszkania. Kompa zauważa to choćby podczas spacerów organizowanych przez stowarzyszenie. Ich uczestnicy interesują się historią okolicy, a część świadomie zdecydowała się tu zamieszkać.

Zmienia się też przestrzeń między budynkami. Przy ulicy Suwak, na zaniedbanym wcześniej terenie wzdłuż torów kolejowych, powstał park linearny. O jego urządzenie przez lata zabiegali społecznicy.

- Wcześniej był to teren tak zaniedbany i przykry, leżący odłogiem, że aż było szkoda. Były tam chaszcze, a teraz ten park jest pięknie zagospodarowany i ludzie z niego korzystają. To chyba symbol tego, co można zrobić dla mieszkańców - mówi Kompa.

Park linearny Suwak

Dzięki budżetowi obywatelskiemu powstał też skwer naprzeciwko Galerii Mokotów. Stowarzyszenie zabiega teraz o połączenie terenów zielonych w większą sieć, która mogłaby pomóc ograniczyć problem miejskich wysp ciepła.

Zmiany widać również przy biurowcach. Przed kompleksem Diuna dawny, nagrzewający się plac zastąpiła przestrzeń z zielenią, wodą i miejscami do odpoczynku. Kompa uważa, że to dobry przykład inwestycji komercyjnej, z której korzystają także mieszkańcy.

Jednym z nich jest pan Artur. Służewiec zna od początku lat 90., a mieszka tu od 2018 roku. Dziś większość codziennych spraw może załatwić w najbliższej okolicy. Docenia nowe sklepy, restauracje i usługi, a także parki. Ważna dla jego rodziny okazała się też szkoła przy Konstruktorskiej, do której uczęszcza jego dziecko.

- Zaczynamy być takim miasteczkiem sami dla siebie - mówi. Zastrzega jednak, że rozwój usług raczej goni za przyrostem liczby mieszkańców, niż go wyprzedza.

Nowe osiedla, stare problemy

Pan Artur zwraca uwagę przede wszystkim na korki i problemy z parkowaniem. Jak mówi, znalezienie miejsca dla samochodu bywa trudne nawet w dni świąteczne, gdy odwiedza go rodzina. Ma też zastrzeżenia do zmian w organizacji ruchu, które nie zawsze odpowiadają potrzebom mieszkańców. - Czy nie można tego zaplanować wcześniej? Gdzie jest rozmowa z mieszkańcami? - pyta.

Podobne uwagi ma Jakub Kompa. Jego zdaniem budowa kolejnych osiedli nie idzie w parze z odpowiednio szybką rozbudową infrastruktury. Najtrudniejsza sytuacja występuje w południowej części Służewca - za ulicą Marynarską.

- Jak kiedyś były same biura, tak później zaczęły powstawać mieszkania. To oczywiście bardzo pozytywnie zmieniło dzielnicę, ale oznacza też, że setki, tysiące nowych samochodów obciążają ten sam, mało wydolny układ drogowy. Mieszkańcy narzekają, że zmiany zachodzą zbyt wolno - mówi prezes Lepszego Służewca.

Kompa przypomina, że układ drogowy powstawał w czasach, gdy Służewiec pełnił zupełnie inną funkcję. Jego dostosowanie do dzisiejszych potrzeb jest kosztowne i trudne. Przyznaje jednak, że część problemów udało się rozwiązać. Wskazuje na nowe połączenia drogowe w rejonie ulic Suwak i Logarytmicznej oraz zmiany organizacji ruchu na skrzyżowaniu Postępu i Marynarskiej, o które zabiegało stowarzyszenie.

Otoczenie kompleksu biurowców Diuna

Nadal brakuje natomiast lepszego połączenia południowej części Służewca z transportem szynowym. Kompa przypomina o niezrealizowanym pomyśle przedłużenia trasy tramwajowej od pętli Służewiec PKP do metra Wilanowska. W przyszłości obsługę tego rejonu ma poprawić planowana linia metra M4.

- Metro będzie super, ale będziemy na nie czekać latami, a tutaj przez ten czas problemy komunikacyjne raczej się nie zmniejszą - podsumowuje Kompa.

Władze Mokotowa nie przyznają wprost, że rozwój infrastruktury nie nadąża za nowymi osiedlami, ale dostrzegają związane z tym problemy. - Bez wątpienia wyzwaniem dla całego miasta jest dostosowanie infrastruktury społecznej, transportowej i rekreacyjnej do szybko rosnącej liczby mieszkańców - zauważa Tomasz Keller, rzecznik dzielnicy.

Jak zapowiada, w planach jest budowa brakującego odcinka ulicy Komputerowej, przebudowa skrzyżowania Postępu i Bokserskiej oraz modernizacja ulicy Suwak z myślą o pieszych i rowerzystach. Rzecznik nie podaje jednak terminów realizacji tych inwestycji.

Źródło: tvnwarszawa.pl

ZOBACZ TAKŻE:

Link skopiowany do schowka.