Deweloper prze do budowy bloków przy oczyszczalni. Sanepid ostrzega, radni mówią "nie"

Spółka Arche planuje budowę dużego osiedla mieszkaniowego przy ulicy Mirkowskiej w Konstancinie-Jeziornie, na terenach dawnej Fabryki Papieru. Inwestycja ma objąć 18 budynków wielorodzinnych, 10 garaży podziemnych oraz dwa wielopoziomowe. Według dokumentacji inwestora przewidziano od 458 do 476 mieszkań, w których mogłoby zamieszkać około tysiąca osób. Plan dewelopera to rewitalizacja zabudowań starej fabryki oraz budowa wokół nich bloków.

Przedsięwzięcie jest przygotowywane w trybie tak zwanego lex deweloper, czyli specustawy mieszkaniowej, która umożliwia realizację inwestycji mieszkaniowych także na terenach o innym przeznaczeniu w miejscowym planie miejscowym, pod warunkiem spełnienia określonych wymagań i uzyskania uchwały lokalizacyjnej rady gminy.

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego teren ten jest przeznaczony pod przemysł. Ponadto na działce obok znajduje się komunalna oczyszczalnia ścieków Saur Konstancja, którą otwarto po gruntownej modernizacji w 2015 roku. Mimo to 25 marca 2025 roku Rada Miejska Konstancina-Jeziorny podjęła uchwałę ustalającą lokalizację inwestycji firmy Arche. To otworzyło deweloperowi drogę do ubiegania się o pozwolenie na budowę.

W kolejnych miesiącach Arche przedstawiało zmodyfikowane koncepcje inwestycji. W marcu 2026 roku sanepid wydał negatywną opinię dotyczącą jednego z kolejnych wniosków. Zastrzeżenia podtrzymał również we wrześniu, opiniując następną wersję projektu.

Teren dawnej fabryki papieru w Konstancinie-Jeziornie

Burmistrz: sanepid się nie odniósł

O planowanym osiedlu rozmawiamy z burmistrzem Konstancina-Jeziorny Michałem Wiśniewskim. Jak wyjaśnia, kompletne wnioski dotyczące lokalizacji inwestycji mieszkaniowej złożone przez firmę Arche były czterokrotnie procedowane przez urząd. Pierwszy z nich, złożony w 2024 roku, został wycofany przez spółkę. Drugi zakończył się przyjęciem uchwały lokalizacyjnej w marcu 2025 roku.

W obu przypadkach inspekcja sanitarna nie przedstawiła swojego stanowiska.

- Sanepid się nie odniósł, to znaczy w przewidzianym ustawowym terminie organ nie zajął stanowiska, co oznacza, że nie wniósł uwag i zaakceptował proponowaną inwestycję. Tak więc wniosek numer dwa o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej został zakończony podjęciem uchwały przez Radę Miejską Konstancin-Jeziorna - wskazuje burmistrz.

- W podejściu numer trzy i cztery sanepid wydał negatywną opinię - dodaje.

Według Wiśniewskiego obecne zastrzeżenia dotyczą przede wszystkim ewentualnego oddziaływania istniejącej oczyszczalni ścieków na teren należący do Arche. Burmistrz zwraca uwagę, że wydana w 2013 decyzja środowiskowa na modernizację oczyszczalni ścieków zobowiązuje jej inwestora do ograniczania uciążliwości. - Decyzja środowiskowa, która została wydana na rzecz oczyszczalni ścieków mówi, że oddziaływanie powinno się zamknąć na terenie oczyszczalni ścieków. Nie powinno wychodzić poza teren działki - mówi Wiśniewski.

Odległość między planowaną zabudową osiedla, a terenem oczyszczalni wynosi w linii prostej około 400 metrów.

Zmiana stanowiska

Wojewódzka Stacja Sanitarno-Epidemiologiczna w Warszawie potwierdziła, że otrzymała do zaopiniowania pierwotny wniosek Arche, złożony 2 stycznia 2025 roku, ale nie przekazała wówczas stanowiska w ustawowym terminie 21 dni.

Zgodnie z przepisami specustawy mieszkaniowej nieprzekazanie opinii w tym terminie uznaje się za brak zastrzeżeń. Nie oznacza to jednak, że sanepid wydał pozytywną opinię potwierdzającą bezpieczeństwo lokalizacji.

Sytuacja zmieniła się podczas procedowania kolejnego wniosku w 2026 roku. Jak wyjaśnia sanepid, 12 lutego inwestor złożył zmodyfikowaną dokumentację, którą przekazano do zaopiniowania 4 marca.

Podczas analizy załączników inspektorzy zwrócili uwagę na zapisy decyzji środowiskowej z 9 lipca 2024 roku, wskazujące na sąsiedztwo terenów usług komunalnych.

"Stwierdzając niezgodność planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [...] należało zbadać, co już znajduje się na tym terenie i jaki to może mieć wpływ na planowane osiedle mieszkaniowe. Dlatego po ustaleniu, że inwestycja będzie graniczyć z oczyszczalnią ścieków, w sprawie wydano opinię negatywną" - przekazał sanepid.

Inspekcja zastrzegła, że w ramach tej procedury analizuje dokumenty przekazane przez gminę, ale nie dysponuje wynikami badań środowiskowych ani samodzielnie ich nie przeprowadza.

Sanepid podkreślił też, że do oceny, czy budowa mieszkań w bezpośrednim sąsiedztwie oczyszczalni byłaby dopuszczalna, konieczne byłoby zapoznanie się z dokumentacją obiektu, wykonanie badań środowiskowych oraz ustalenie stopnia hermetyzacji poszczególnych urządzeń technologicznych.

Sanepid zastrzegł jednocześnie, że wydana przez niego opinia ma charakter doradczy i nie jest wiążąca dla organu prowadzącego postępowanie. Sama negatywna opinia nie przesądza więc o możliwości realizacji inwestycji.

Odpowiedź dewelopera

Rzecznik Arche Adam Białas przekazał, że do negatywną decyzję sanepidu z września tego roku, spółka przyjęła "ze zdziwieniem". Firma zarzuca inspekcji sanitarnej, że jej stanowisko opiera się na domniemaniach, a nie na dostępnej dokumentacji. Inwestor przywołuje decyzję środowiskową z 29 stycznia 2013 roku dotyczącą modernizacji oczyszczalni ścieków. Jak argumentuje, z uzgodnionych wówczas warunków wynikało, że nie ma konieczności ustanawiania obszaru ograniczonego użytkowania wokół obiektu.

Spółka zwraca również uwagę, że decyzja przewidywała przeprowadzenie badań po zakończeniu modernizacji, które miały potwierdzić spełnienie określonych w niej wymagań.

W odpowiedzi na nasze pytania Arche nie przedstawiło jednak wyników własnych analiz dotyczących wpływu oczyszczalni na przyszłych mieszkańców planowanego osiedla. Nie zadeklarowało również przeprowadzenia dodatkowych badań w związku z negatywną opinią sanepidu.

Mieszkańcy obawiają się o zdrowie

Przeciwko planowanej inwestycji protestuje część mieszkańców Konstancina-Jeziorny. Jerzy Krzysztof Klucz ze stowarzyszenia Wspólna Gmina podkreśla, że zastrzeżenia dotyczą nie tylko sąsiedztwa oczyszczalni ścieków, ale przede wszystkim skali planowanej zabudowy.

Klucz, który sam mieszka na osiedlu Mirków, zwraca również uwagę na przemysłową przeszłość terenu. Obawia się, że w gruncie mogą znajdować się pozostałości substancji chemicznych wykorzystywanych dawniej przy produkcji papieru, które podczas prac budowlanych mogłyby zostać uwolnione do środowiska. - Jestem mieszkańcem osiedla Mirków i obawiam się o swoje zdrowie - przyznaje.

Przedstawiciel stowarzyszenia uważa, że przed rozpoczęciem budowy konieczne jest dokładne zbadanie gruntu i wyjaśnienie wszelkich wątpliwości dotyczących jego ewentualnego zanieczyszczenia.

Klucz zarzuca również władzom gminy, że nie zapewniły mieszkańcom wystarczającej możliwości wypowiedzenia się na temat planowanej inwestycji. - Uważam, że tak istotna sprawa powinna być szeroko omówiona, żeby nie było żadnych wątpliwości - podkreśla.

Przedstawiciel Wspólnej Gminy oczekuje dyskusji o przyszłości terenów dawnej papierni i sposobie ich zagospodarowania. - Nie możemy być przedmiotem, tylko podmiotem. Musimy rozmawiać. Ze wszystkimi można się dogadać - twierdzi.

Osiedle może powstać

Formalne rozstrzygnięcie dotyczące wniosku o wydanie decyzji lokalizacyjnej dla zmienionego projektu zapadło podczas nadzwyczajnej sesji 3 listopada zwołanej na wniosek burmistrza Wiśniewskiego. Wynik głosowania: 14 do 7 przeciwko wnioskowi dewelopera.

Decyzję radnych pozytywnie ocenia przedstawiciel Wspólnej Gminy - .Wygrał Konstancin i uzdrowisko, to jest dla mnie istotne - komentuje Jerzy Krzysztof Klucz.

Nie oznacza to jednak, że deweloper stracił możliwość realizacji osiedla. - To nie jest tak, że inwestor nic nie wybuduje. Dlatego że w obrocie prawnym jest decyzja z marca 2025 roku - zauważa Michał Wiśniewski.

Burmistrz zwraca uwagę, że obie koncepcje inwestycji (ta z marca 2025 i odrzucona kilka dni temu przez radnych) niewiele się od siebie różnią. Jego zdaniem nowszy projekt był nawet nieco korzystniejszy.

- Jeżeli miałbym wskazywać, wersja numer cztery jest odrobinę lepsza. Dlatego że ma lepiej ustawione budynki, część budynków jest oddalona od oczyszczalni ścieków - ocenia.

Pytamy, czy w związku z negatywną opinią sanepidu władze gminy dostrzegają potrzebę ponownego przeanalizowania uchwały z 2025 roku. - Według mojej wiedzy prawnej, tamta procedura się zamknęła. Nie rewidujemy jej - odpowiada burmistrz.

Również Arche nie zamierza rezygnować z inwestycji. - Nie ma żadnych konkretnych okoliczności uniemożliwiających lub utrudniających realizację inwestycji na podstawie uchwały z 25 marca 2025 roku - zapewnia Adam Białas.

Przedstawiciel dewelopera przekonuje, że zmiany w późniejszym projekcie nie zwiększały skali przedsięwzięcia, lecz przede wszystkim doprecyzowywały parametry zabudowy.

Zatem Arche może ubiegać się o pozwolenie na budowę na podstawie decyzji lokalizacyjnej, którą już ma. Ten wniosek rozpatrywać będzie Starostwo Powiatowe w Piasecznie.

Co z dojazdem?

Wątpliwości budzi też kwestia obsługi komunikacyjnej dużego osiedla. Zarząd powiatu wskazał na konieczność dostosowania układu drogowego do dodatkowego ruchu, w tym przebudowy skrzyżowania z ulicą Mirkowską i zapewnienia odpowiednich warunków dla pieszych oraz rowerzystów.

Obawy te podzielają mieszkańcy. Jerzy Krzysztof Klucz zwraca uwagę, że już obecnie ruch samochodowy w tej części Konstancina-Jeziorny jest duży, a budowa kilkuset mieszkań może pogłębić problemy komunikacyjne. - Nie ma dróg dojazdowych. Konstancin jest załadowany - ocenia przedstawiciel Wspólnej Gminy.

O dojazd do osiedla pytamy burmistrza. Wiśniewski wskazuje na prowadzone przez Mazowiecki Zarząd Dróg Wojewódzkich postępowanie dotyczące wyboru projektanta koncepcji nowych przebiegów dróg wojewódzkich numer 721 i 724. .

Burmistrz podkreśla, że problemy komunikacyjne Konstancina-Jeziorny wykraczają poza samą inwestycję Arche i są związane również z rozwojem sąsiednich gmin. - Jeżeli mówimy o dobrej urbanistyce, to znaczy, że teraz powinniśmy dyskutować o układzie drogowym, aby uniknąć sytuacji, że najpierw są domy, a potem drogi - stwierdza Wiśniewski.

Według jego zapowiedzi postępowanie MZDW ma zakończyć się 16 listopada.

Źródło: tvnwarszawa.pl

ZOBACZ TAKŻE:

Link skopiowany do schowka.