Mindre kupping og færre bud i Oslo

• Det kuppes færre boliger i Oslo før visning, ifølge tall fra Finn Eiendom.
• Nordvik opplever også at det har vært færre bud, budgiver og interessenter på visning i hovedstaden i år enn i fjor.
• Boligprisene i Oslo har falt så langt i år, mens det har vært kraftig oppgang i flere andre norske byer.
• Grethe Meier i Privatmegleren ser tegn til at aktiviteten tar seg opp, men at det er rolig på prissiden.

Boligmarkedet i Oslo har vært svakere enn flere andre norske byer i lengre tid, og prisene har falt så langt i år.

Det merkes både før og etter visningen.

Kupping har det blitt mindre av, ifølge tall fra Finn Eiendom. Det skjer sjeldnere enn i fjor og enn det som har vært vanlig de siste årene.

– Hittil i år er under 6 prosent av de omsatte Oslo-boligene registrert solgt før første visning, ned fra godt over 8 prosent på samme tid i fjor. Til sammenligning var vi oppe i over 11 prosent under de mest intense periodene i 2020, forteller Eirik Dysthe, boligekspert hos Finn Eiendom til E24.

– Fallet i år er markant på tvers av hele byen.

Les også

Eksperter: Slik blir du rik på eiendom

Finns boligekspert mener både kjøper og selger tjener på at boliger ikke kuppes.

– Kjøperne slipper å ta forhastede beslutninger på ufullstendig grunnlag i frykt for å gå glipp av boligen, mens selgerne oppnår reell markedspris gjennom en åpen og transparent budrunde, sier Dysthe.

Dette viser kuppetallene

Finn har hentet ut statistikk fra sine sider på boliger i Oslo hvor salgsdato er registrert før første oppsatte visningsdato innen åtte dager etter publisering, eller hvor megler eksplisitt har oppgitt i annonsetittelen at boligen er solgt før visning.

• Kuppet hittil i 2026 (januar-oktober): 5,6 prosent (1.052 av 18.865 solgte boliger)
• Kuppet i samme periode i 2025: 8,5 prosent (1.737 av 20.316 solgte boliger)
• Kuppet i samme periode i 2024: 8,2 prosent (1.543 av 18.742 solgte boliger
• Kuppet de siste tre månedene (august-oktober 2026): 3,6 prosent (205 av 1.543 solgte boliger)
• Historisk snitt (2018-2025): Typisk 7,5 til 8,5 prosent
• Pandemitopp i 2020: 11 prosent

Finn hentet ut tallene i slutten av oktober, og de er foreløpige per 28. oktober.

Færre bud

Nordvik ser også at det er mindre trykk i Oslo-markedet.

Det kommer færre bud enn før, viser eiendomsmeglerkjedens tall.

På boligene Nordvik har solgt har antallet bud falt med mer enn 10 prosent. Det gjelder både statistikken for 2026 hittil i år målt mot samme periode i 2025, og når de måler oktober i år mot oktober i fjor.

Antallet interessenter og budgiver hittil i år har også falt i hovedstaden. Eiendomsmegleren ser en økning av interessenter på hus og rekkehus, mens det er fall for leiligheter.

Ellers i landet, utenfor Stor-Oslo, tyder Nordviks tall derimot på at det kommer flere bud, budgivere og interessenter enn i 2025.

– Følger prisene

At det er mindre kupping og færre bud i Oslo er noe Grethe Meier hos Privatmegleren absolutt kjenner igjen.

– Kupping kommer gjerne når det er høy prisoppgang. Vi har hatt mye kupping i Bergen og Stavanger-området på vårparten fordi prisene føyk i været. Da vil man forte seg inn for å være med på prisoppgangen.

– Når det er flatt, og til og med prisnedgang i Oslo, så blir kuppingen nesten borte. Det følger prisene.

Færre bud henger sammen med at det er mange boliger til salgs og at kjøperne har mye å velge mellom, forklarer Meier.

Mot prisfall i år

Det har vært kraftig boligprisvekst i byer som Bergen, Stavanger og Tromsø hittil i år. Trondheim og Kristiansand har også hatt markert oppgang.

I Oslo går det derimot nedover med prisene.

Til og med september hadde prisene falt 0,7 prosent i år.

Med en normal høst vil nedgangen for hele 2026 bare bli enda tyngre. Hvordan det gikk i oktober får vi vite på onsdag, når Eiendom Norge kommer med nye statistikk.

Det er flere forklaringer på det svake Oslo-markedet, ifølge ekspertene.

David Lund, seniorøkonom hos Prognosesenteret, trekker frem «en voksende beholdning av boliger til salgs og en rente som slår hardere inn enn andre steder».

– Det høye prisnivået i Oslo gjør bruktboligmarkedet mer sensitivt for endringer i utlånsrenter, og forventningene har snudd fra fallende renter til vedvarende høye renter gjennom 2026. I tillegg har tilbudssiden i markedet vært holdt oppe av nedsalg av utleieboliger, til tross for at boligbyggingen har vært lav.

Mange tidligere utleieboliger har blitt lagt ut for salg de siste årene. Renteøkninger og skatt er trukket frem som årsaker. Flere boliger å velge i gjør at det blir mindre kamp og trykk i markedet.

Renten blitt satt opp igjen i år, og dermed har boliglånet blitt dyrere. Utsiktene til rentekutt har også blitt skjøvet lenger ut i fremtiden.

– Rolig på prissiden

Meglertoppen synes de begynte å se en liten endring i Oslo-markedet fra midten av oktober.

– Det begynner å løsne litt.

Hvor mye boliger som selges i hovedstaden er lavere enn for et år siden, men Meier opplever at det har vært mer aktivitet de siste to ukene. Meglerne sier også at det har vært noe mer folk på visning, forteller hun.

– Meglerne sier de opplever at det er flere som har sittet på gjerdet ganske lenge og utsatt sin flytteprosess, fordi de er usikre på hvor markedet går videre, sier Meier.

– Nå ser det ut som en del har innfunnet seg med at boligmarkedet er som det er, og at det trolig kommer til å være litt sånn som det er nå en stund til. At ting går litt saktere.

Mer kjøp og salg betyr ikke at prisene skal opp. Meier ser ikke for seg noen voldsom boligprisvekst i Oslo med det første.

– Det tror jeg på ingen måte vi kommer til å se.

Meglertoppen mener det er «rolig på prissiden», og at boligselgerne har blitt «flinkere til å realitetsorientere seg» om hvordan markedet er. Hun tenker at folk begynner å tenke at de uansett skal selge og kjøpe bolig i samme marked, og at det derfor er like greit nå som senere.

– Jeg tror det er mange som nå tenker at sånn blir markedet en stund fremover, og at ikke er noe vits i å sitte og vente på prisoppgang.

– Jeg tror selgerne også har innfunnet seg med at ting tar lengre tid.

– Boligprisene i Oslo er høye

Lund i Prognosesenteret sier de venter en dempet utvikling i boligmarkedet i Oslo ut året, hovedsaklig i form av lengre salgstider.

– Men vi kan ikke utelukke at boligprisene vil gå noe mer ned enn de normalt gjør gjennom høstmånedene.

Enda en renteheving vil dempe prisutviklingen også i 2027, mener boligeksperten. Mange økonomer tror det er en sjanse for en heving til fra Norges Bank i år eller neste år, men at det ikke er sikkert det skjer.

– Boligprisene i Oslo er høye gitt dagens rentenivå, men samtidig er etterspørselen etter å bo i hovedstaden også høy – utviklingen framover handler derfor også om hvor stor andel av budsjettene folk er villige til å bruke på å bo, ikke bare utviklingen i lønnsvekst, renter og tilgang på kreditt, konkluderer Lund.