Feil medisin for leiemarkedet

Et forbud mot bindingstid fjerner ikke risikoen i leiemarkedet. Det sender regningen videre til leietakerene.

Dette er en kronikk

Kronikken gir uttrykk for skribentens holdning.

Regjeringen vil forby bindingstid i boligleie som en del av en ny husleielov. Intensjonen er god: Ingen skal bli sittende fast i en bolig når livet endrer seg. Men god politikk må også vurderes ut fra hvordan markedet faktisk reagerer.

Som privat utleier med syv leietakere har jeg erfart at husleien ikke bare bestemmes av renter og felleskostnader, men også av risiko. Hvor lenge blir leietakeren boende? Hvor lenge står boligen tom?

En stabil leietaker har en verdi. En tom bolig har en kostnad.

Les også

Leieprisene faller

Fleksibilitet er et gode, og goder har en pris

I de fleste markeder aksepterer vi at fleksibilitet koster. Et treningsabonnement med binding er billigere enn et uten. En fleksibel flybillett er dyrere enn en billigbillett.

Hvorfor skal boligmarkedet være fundamentalt annerledes?

Bolig er selvsagt ikke en vare som alle andre. Tilhengerne av forslaget har derfor et poeng når de påpeker at en leietaker kan havne i en vanskelig situasjon hvis hun er bundet til en bolig hun må flytte fra.

Det er et reelt problem. Men løsningen bør være å fjerne urimelige bindinger, ikke å forby binding helt.

Les også

Utleieselskap selger boliger for 250 millioner: – Taper penger

En leietaker som vet at hun skal bo i samme by det neste året, kan få lavere husleie mot å binde seg. En annen som trenger friheten til å kunne flytte når som helst, kan betale litt mer.

Det er en enkel måte å fordele risiko på.

Regjeringens forslag gjør derimot fleksibilitet til en universell rettighet. Men kostnaden forsvinner ikke av den grunn. Den flyttes.

Forbudet kommer heller ikke alene. Regjeringen vil samtidig øke minstetiden for tidsbestemte kontrakter fra tre til fem år. Utleier bindes i fem år, mens leietaker kan gå på dagen.

Den risikoen prises inn i alle leieforhold. Alle får fleksibiliteten, men alle må betale for den, også de som aldri kommer til å bruke den.

Les også

Utleiemegleren ser færre studenter på visning: – En fortvilende situasjon

Den virkelige faren er et mindre leiemarked.

Den viktigste konsekvensen av forbudet handler ikke om utleiernes marginer. Den handler om hvor mange boliger som faktisk tilbys på leiemarkedet.

De siste årene har regjeringen systematisk gjort privat utleie mindre attraktiv gjennom blant annet økt formuesverdsetting av sekundærboliger.

En rapport utarbeidet for Husbanken peker også på at lavere avkastning svekker viljen til å leie ut, og at tilbudet allerede krymper fordi det blir færre sekundærboliger.

Nå varsles altså en lov som flytter enda mer risiko over på utleier.

Hver enkelt endring kan virke begrenset. Men samlet blir det mindre attraktivt og mer risikofylt å eie utleiebolig. Noen utleiere kan velge å selge fremfor å leie ut, mens de som blir igjen vil prise den økte risikoen inn i husleien.

Dette vil skje i et leiemarked som allerede er preget av knapphet på tilbudssiden. Når antallet tilgjengelige utleieboliger reduseres samtidig som etterspørselen består, øker konkurransen mellom leietakerne.

I et slikt marked vil presset på husleiene øke.

Paradokset er derfor at en lov som skal gjøre det bedre å være leietaker, kan gjøre det både dyrere og vanskeligere å bli en.

En bedre løsning

Hvis målet er å gjøre det bedre å være leietaker, må politikken først og fremst sørge for at det finnes nok boliger å leie. Da må vi også være varsomme med tiltak som gjør det mindre attraktivt å tilby dem.

Det finnes en bedre mellomvei enn et totalforbud mot bindingstid.

Tillat bindingstid, men begrens den for eksempel til maksimalt tolv måneder. Samtidig bør leietaker kunne tre ut av avtalen tidligere dersom hun finner en ny, godkjent leietaker.

Slik får leietakeren en reell mulighet til å flytte dersom livet endrer seg, samtidig som utleier får den forutsigbarheten bindingstiden er ment å gi.

Bolig er ikke bare en kontrakt. Det er et hjem.Men et hjem må først og fremst finnes.