Beli rumah? Kenali perbedaan AJB, SHGB, dan SHM

Jakarta (ANTARA) - Membeli rumah bukan sekadar mempertimbangkan lokasi, harga, dan kondisi bangunan. Calon pembeli juga perlu memahami status hukum tanah yang menjadi tempat berdirinya rumah tersebut. Hal ini penting karena setiap dokumen pertanahan memiliki fungsi, kekuatan hukum, dan ketentuan kepemilikan yang berbeda.

Di Indonesia, beberapa istilah yang sering ditemukan dalam transaksi properti adalah Akta Jual Beli (AJB), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Ketiganya kerap dianggap memiliki fungsi yang sama, padahal terdapat perbedaan mendasar.

Memahami perbedaan tersebut dapat membantu calon pembeli menghindari kesalahpahaman, terutama ketika hendak membeli rumah dari pengembang maupun pemilik perorangan.

Mengenal Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual Beli atau AJB merupakan dokumen autentik yang membuktikan telah berlangsungnya transaksi jual beli tanah atau bangunan antara penjual dan pembeli. Dokumen ini dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.

Berbeda dengan sertifikat tanah, AJB bukan merupakan bukti kepemilikan tanah yang berdiri sendiri. Dokumen ini menjadi bukti perbuatan hukum jual beli sekaligus dasar untuk mengurus pendaftaran peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan.

Artinya, seseorang yang telah melakukan pembayaran dan menerima AJB tetap perlu memastikan proses pendaftaran peralihan hak atau balik nama sertifikat diselesaikan.

Dalam transaksi properti, AJB biasanya dibuat setelah persyaratan jual beli terpenuhi, termasuk pemeriksaan dokumen tanah dan penyelesaian kewajiban perpajakan yang berkaitan dengan transaksi.

Oleh karena itu, calon pembeli perlu memastikan AJB dibuat di hadapan PPAT yang berwenang, bukan hanya mengandalkan kuitansi pembayaran atau surat perjanjian di bawah tangan.

Baca juga: Sertifikat tanah elektronik dinilai permudah akses masyarakat

Mengenal Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Sertifikat Hak Guna Bangunan atau SHGB merupakan bukti hak seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

Dalam sistem pertanahan Indonesia, tanah dengan status HGB dapat berdiri di atas tanah negara, tanah Hak Pengelolaan (HPL), maupun tanah Hak Milik.

SHGB memiliki jangka waktu tertentu sehingga berbeda dengan SHM. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, HGB di atas tanah negara dan HPL dapat diberikan paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun.

Sementara itu, HGB di atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui melalui kesepakatan dengan pemegang Hak Milik sesuai ketentuan yang berlaku.

Status SHGB bukan berarti rumah tersebut tidak dapat dimiliki atau digunakan sebagai tempat tinggal. Banyak rumah di kawasan perumahan dan apartemen menggunakan status HGB.

Namun, calon pembeli perlu memperhatikan beberapa hal sebelum melakukan transaksi, seperti sisa masa berlaku sertifikat, kemungkinan perpanjangan, status tanah yang mendasarinya, serta ketentuan pemanfaatan tanah.

Dengan demikian, penting untuk mengetahui kapan masa berlaku HGB berakhir agar pembeli dapat memperhitungkan kewajiban administrasi dan biaya yang mungkin timbul di kemudian hari.

Mengenal Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik atau SHM merupakan bukti hak atas tanah dengan kedudukan paling kuat dibandingkan jenis hak atas tanah lainnya yang umum digunakan untuk kepemilikan rumah tinggal.

Hak Milik memberikan kewenangan kepada pemegangnya untuk menggunakan, memanfaatkan, dan mengalihkan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Salah satu keunggulan SHM adalah tidak memiliki batas waktu tertentu. Artinya, hak tersebut tidak perlu diperpanjang secara berkala seperti HGB, selama tidak terdapat alasan hukum yang menyebabkan haknya hapus.

Meski demikian, SHM tidak dapat dimiliki oleh semua orang. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak Milik pada prinsipnya hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI), dengan pengecualian terbatas bagi badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah.

Karena kedudukannya tersebut, rumah dengan sertifikat SHM sering menjadi pilihan bagi masyarakat yang menginginkan kepemilikan tanah untuk jangka panjang.

Namun, calon pembeli tetap harus memeriksa keaslian sertifikat, kesesuaian data pemilik, luas tanah, batas bidang, serta kemungkinan adanya sengketa atau hak tanggungan.

Baca juga: Cara dan biaya balik nama sertifikat tanah orang tua ke anak

Perbedaan AJB, SHGB, dan SHM

Agar lebih mudah dipahami, ketiga dokumen tersebut memiliki perbedaan dari segi fungsi, status hukum, dan jangka waktu.

Berikut penjelasannya:

AJB

- Fungsi: Bukti autentik transaksi jual beli.
- Kedudukan: Dokumen peralihan hak, bukan sertifikat hak atas tanah.
- Jangka waktu: Tidak mengenal masa berlaku seperti HGB.
- Kegunaan: Menjadi dasar untuk mengurus pendaftaran peralihan hak dan balik nama sertifikat.

SHGB

- Fungsi: Bukti hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.
- Kedudukan: Sertifikat hak atas tanah dengan jangka waktu tertentu.
- Jangka waktu: Bergantung pada jenis tanah yang mendasarinya dan ketentuan pemberian hak.
- Kegunaan: Menjadi dasar hukum penggunaan tanah dan kepemilikan bangunan sesuai peruntukannya.

SHM

- Fungsi: Bukti Hak Milik atas tanah.
- Kedudukan: Hak atas tanah dengan kewenangan paling kuat.
- Jangka waktu: Tidak dibatasi masa berlaku tertentu.
- Kegunaan: Memberikan hak kepemilikan tanah kepada pemegangnya sesuai ketentuan hukum.

Perlu dipahami bahwa AJB tidak dapat dibandingkan secara langsung dengan SHGB dan SHM. AJB merupakan dokumen transaksi, sedangkan SHGB dan SHM menunjukkan jenis hak atas tanah yang dimiliki seseorang.

Baca juga: Mentrans: Lebih dari 20 ribu transmigran kini miliki sertifikat tanah

Mana yang lebih baik untuk membeli rumah?

Memilih rumah dengan status SHM atau SHGB perlu disesuaikan dengan kebutuhan, kemampuan finansial, dan rencana kepemilikan properti dalam jangka panjang.

Jika mengutamakan kepemilikan tanah tanpa batas waktu tertentu, SHM dapat menjadi pilihan yang menarik bagi pembeli yang memenuhi persyaratan hukum.

Sementara itu, rumah dengan status SHGB juga dapat menjadi pilihan selama status tanahnya jelas, masa berlakunya masih memadai, serta terdapat kepastian mengenai mekanisme perpanjangan atau pembaruan hak.

Adapun AJB bukan pilihan status kepemilikan yang setara dengan SHM atau SHGB. Dokumen ini merupakan bagian dari proses transaksi jual beli yang harus ditindaklanjuti dengan pendaftaran peralihan hak.

Calon pembeli juga perlu berhati-hati ketika menemukan penawaran rumah yang hanya mencantumkan AJB tanpa kejelasan sertifikat tanah induk maupun status hak atas tanahnya.

Pastikan terlebih dahulu apakah tanah tersebut sudah bersertifikat, masih dalam proses pemecahan sertifikat, atau memiliki dokumen lain yang perlu ditelusuri lebih lanjut.

Baca juga: BPN imbau masyarakat tak gunakan perantara untuk urus tanah

Hal yang perlu diperiksa sebelum membeli rumah

Selain memahami jenis dokumen pertanahan, calon pembeli sebaiknya melakukan pemeriksaan menyeluruh sebelum menyepakati transaksi.

Berikut beberapa hal yang perlu diperhatikan:

1. Periksa keaslian sertifikat

Pastikan sertifikat tanah dapat diverifikasi melalui Kantor Pertanahan atau layanan resmi ATR/BPN.

2. Cocokkan identitas pemilik

Pastikan nama penjual sesuai dengan nama yang tercantum dalam sertifikat atau memiliki kewenangan hukum untuk menjual properti tersebut.

3. Periksa status tanah

Pastikan tanah tidak sedang dalam sengketa, tidak disita, dan tidak dibebani hak tanggungan yang belum diselesaikan.

4. Perhatikan masa berlaku SHGB

Jika rumah menggunakan SHGB, periksa tanggal berakhirnya hak dan kemungkinan perpanjangan atau pembaruan.

5. Periksa kesesuaian luas dan batas tanah

Cocokkan informasi dalam sertifikat dengan kondisi fisik tanah untuk menghindari permasalahan batas lahan.

6. Urus balik nama sertifikat

Setelah transaksi jual beli dilakukan melalui AJB, segera daftarkan peralihan hak agar sertifikat tercatat atas nama pembeli.

Pemeriksaan tersebut penting karena membeli rumah merupakan keputusan finansial jangka panjang. Jangan hanya tergiur harga murah atau lokasi strategis tanpa memastikan dokumen dan status hukumnya.

AJB, SHGB, dan SHM memiliki fungsi yang berbeda dalam transaksi properti. AJB merupakan bukti autentik transaksi jual beli, SHGB memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu, sedangkan SHM merupakan hak kepemilikan tanah yang tidak dibatasi masa berlaku tertentu.

Sebelum membeli rumah, calon pembeli perlu memahami jenis hak atas tanah yang ditawarkan, memeriksa keabsahan dokumen, serta memastikan proses peralihan hak dilakukan sesuai ketentuan hukum.

Dengan memahami perbedaan tersebut, masyarakat dapat mengambil keputusan secara lebih cermat dan meminimalkan risiko permasalahan hukum setelah membeli rumah, demikian mengutip Kementerian ATR/BPN dan sumber-sumber lain.

Baca juga: Ini perbedaan PPJB dan AJB dalam transaksi jual beli tanah dan rumah

Baca juga: Mentrans ingatkan transmigran tak jual-beli tanah tanpa AJB

Pewarta: M. Hilal Eka Saputra Harahap
Editor: Suryanto
Copyright © ANTARA 2026

Dilarang keras mengambil konten, melakukan crawling atau pengindeksan otomatis untuk AI di situs web ini tanpa izin tertulis dari Kantor Berita ANTARA.