Mariage sous le régime de la communauté : les loyers du bien propre d’un époux sont communs aux deux

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Chronique

Rafaële Rivais

Lors du divorce, le conjoint qui a remboursé le crédit de son logement avec les revenus tirés de sa location doit une « récompense » tenant compte de la plus-value gagnée.

Publié aujourd’hui à 06h01 Temps de Lecture 1 min.

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Lorsque deux personnes se marient sous le régime de la séparation de biens, celle qui est déjà propriétaire d’un logement peut le louer et utiliser les loyers pour rembourser son emprunt immobilier personnel. Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (celui qui s’impose à défaut de contrat de mariage), cet autofinancement ne peut se faire sans contrepartie, comme le rappelle l’affaire suivante.

En 2008, M. X, propriétaire d’un appartement, épouse M^me Y sans contrat. De 2008 à 2015, date de leur séparation, il continue d’affecter les loyers de l’appartement (environ 33 600 euros) au remboursement du crédit de celui-ci.

A l’heure du divorce, M^me Y lui demande de verser une « récompense » à la communauté, en rappelant que les loyers générés par le bien propre d’un époux sont des revenus communs. Cette demande se fonde sur les articles 1401 et 1437 du code civil, ainsi que sur la jurisprudence fixée depuis le 31 mars 1992.

M. X la conteste néanmoins, et saisit la justice, qui lui donne tort. La cour d’appel de Montpellier le condamne à payer une somme de 81 000 euros, destinée à être partagée à égalité entre les époux lors de la liquidation de la communauté. Ce montant, bien supérieur à celui des loyers encaissés, s’explique par la méthode de calcul de la récompense : elle prend en compte la part de capital remboursée par la communauté (ici 55 %, soit 33 810 euros sur 61 726). Elle applique cette part non pas à la valeur d’achat de l’appartement, mais à sa valeur actuelle, avec plus-value (148 000 euros), en vertu du principe selon lequel la récompense « ne peut être moindre que le profit subsistant ».

Revenus consommés

M. X se pourvoit en cassation. Il rappelle qu’aux termes de l’article 1403 du code civil, « la communauté n’a droit qu’aux fruits perçus et non consommés » (donc économisés). Il soutient que ses loyers ont été immédiatement « consommés », puisqu’ils ont servi au remboursement de son emprunt. Mais que signifie « consommés » ? Le rapport établi en vue d’instruire l’affaire, accessible en ligne, explique, en citant la doctrine, que « la consommation » doit s’entendre comme « une utilisation qui n’a rien laissé subsister (… ), aucun investissement ». Or, l’affectation des loyers au remboursement du capital a laissé subsister un investissement.

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