Des « SCPI zombies » en passe d’être vendues ou de disparaître

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Plusieurs sociétés civiles de placements immobiliers n’ayant pas atteint la taille critique se trouvent dans une situation délicate.

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C’est une situation paradoxale que vivent les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI), ces fonds dont le principe consiste à acheter des immeubles résidentiels et d’entreprise (bureaux, commerces, hôtellerie, logistique) pour les louer et redistribuer une partie des loyers à leurs investisseurs. D’un côté, elles sont de plus en plus nombreuses. Entre 2023 et 2026, 47 SCPI ont été lancées, portant leur nombre à 237 fin juin. La liste de fonds sur le marché s’est récemment encore allongée de neuf produits et d’autres devraient suivre, notamment du côté d’Atream, AEW Patrimoine et La Financière patrimoniale d’investissement (LFPI).

De l’autre, les investisseurs se font, à l’inverse, plus rares. Ceux-ci ont été traumatisés par la crise de liquidité de certaines SCPI historiques, dont la stratégie d’investissement (acheter principalement, voire exclusivement, des gros bureaux d’entreprise, pas toujours bien situés) a été emportée par la baisse de demande de mètres carrés des sociétés, due au télétravail et à la remontée des taux d’intérêt en 2022. Le marché de la pierre-papier manque d’autant plus d’argent que les investisseurs institutionnels (fonds de pension, fonds d’investissement..) et les assureurs-vie (qui achètent des parts de SCPI pour permettre à leurs assurés d’y investir via leurs contrats) ont eux aussi pris la poudre d’escampette. Résultat : les fonds collectent moins d’argent (4,56 milliards d’euros en 2025 contre 10,19 milliards d’euros en 2022, un record). Une situation qui commence à inquiéter.

Car pour s’installer dans la durée, une SCPI doit atteindre une taille minimale afin d’être économiquement viable pour sa société de gestion. Plus elle collecte d’argent, plus elle achète de biens et plus ses revenus augmentent.

Jonathan Dhiver, fondateur de la plateforme de distribution en ligne MeilleureSCPI.com, évalue à « une quinzaine, voire vingtaine, ces SCPI zombies », des fonds qui peinent à collecter alors qu’ils n’ont pas atteint leur taille critique. Comme la plupart des professionnels du secteur, il estime qu’une capitalisation de 100 millions d’euros est le premier palier à atteindre. C’est d’ailleurs souvent le niveau imposé par les assureurs-vie pour référencer de nouvelles SCPI au sein de leurs contrats.

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