So viel Platz! Wo im Kanton Zürich noch Platz für neue Wohnungen ist

Neue Zahlen zeigen auf, wo es im Kanton Zürich noch Platz für Wohnungen hätte. Es wäre mehr möglich, als man meinen würde – einfach umzusetzen ist davon aber nichts.

11.11.2026, 05.03 Uhr

4 Leseminuten

Die Bevölkerung des Kantons Zürich nimmt jedes Jahr um 13 000 Personen zu. Mit der Bevölkerungszahl steigen vor allem in den Zentren die Mieten, insbesondere günstiger Wohnraum wird zunehmend knapp. Politische Vorstösse zum Thema wurden bis anhin grösstenteils abgelehnt: Die Stimmbevölkerung wollte weder ein staatliches Vorkaufsrecht noch Geld, damit der Kanton Wohnungen kaufen kann, noch Fördermittel für Eigenheimbesitzer.

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Das Wohnproblem könnte verkleinert werden, indem mehr gebaut würde. Dazu hat eine neue Studie des Beratungsunternehmens Iazi Untersuchungen angestellt: Was, wenn auf Gewerbe- und Industrieflächen Wohnungen gebaut werden?

So viel Fläche

In Industrie- und Gewerbezonen dürfen keine Wohnungen gebaut werden. So steht es im kantonalen Gesetz über Planung und Bau (PBG).

Laut der Studie von Iazi aber haben genau diese Flächen grosses Potenzial. Iazi hat 9000 Parzellen in Industrie- und Gewerbezonen im Kanton Zürich untersucht und vermessen, ob und wie viele Wohnungen darauf gebaut werden könnten. Die Studie kommt zu dem Schluss: Mehr Wohnungen sind möglich – sogar viele.

Laut Iazi hat es auf 1245 der 9000 untersuchten Parzellen Platz für Wohnraum. Auf diesen Parzellen könnten bis zu 20 000 Wohnungen entstehen, davon geht die optimistischste Berechnung der Studie aus. Angenommen, in jeder Wohnung lebten im Schnitt zwei Personen, so könnte Wohnraum für 40 000 Menschen geschaffen werden. Donato Scognamiglio, langjähriger CEO von Iazi und EVP-Kantonsrat, sagt: «Angesichts der Tatsache, dass der Kanton Zürich einen jährlichen Bedarf von 2000 zusätzlichen Wohnungen hat, bedeutet das: So könnte Wohnraum für neun Jahre geschaffen werden.»

Platz in Winterthur, Volketswil, Uster

In der Stadt Zürich ist das Potenzial mit 428 Wohnungen deutlich kleiner. Besonders grosses Potenzial haben Orte, die bis heute noch weniger dicht besiedelt sind, über relativ viel Industrie und Gewerbe verfügen, aber bereits gut angebunden sind. Donato Scognamiglio sagt: «Es nützt nichts, wenn wir bauen, wo niemand hinziehen will. Wohnraum muss gut erschlossen sein.»

Die meisten zusätzlichen Wohnungen könnten in Winterthur entstehen. Dort ortet die Studie Potenzial für 1172 Wohnungen. In Volketswil könnten 878 Wohnungen entstehen, in Uster 633.

Es wäre eine Gesetzesänderung nötig

Gerade in den Städten sind Gewerbeflächen aber fast ebenso rar wie Wohnungen. Scognamiglio sagt, bestehende Gewerbe- und Industriegebäude müssten nicht angetastet werden. Daneben würden aber Wohnungen gebaut.

Deswegen wären für die Umsetzung dieses Ansatzes auch keine Umzonungen nötig – Gewerbe könnte Gewerbe bleiben, Industrie Industrie. Was aber nötig wäre: ein zusätzlicher Absatz im Gesetz über Planung und Bau (PBG). Heute ist die einzige Möglichkeit, in Gewerbe- und Industriezonen Wohnraum zu bauen, mit Gemeinden Gestaltungspläne zu erarbeiten. Das ist aber meist langwierig, und es braucht die Zustimmung von Bevölkerung oder Parlament. Scognamiglio sagt: «Das PBG zu ändern, wäre der viel einfachere Weg. Und wo es einen einfacheren Weg gibt, sollten wir den einschlagen.»

Scognamiglio verweist darauf, dass der Kanton Solothurn bereits über ein ähnliches Gesetz verfüge – und das bereits seit über zwanzig Jahren. Das Resultat: Immerhin ein Prozent der Wohnungen befindet sich in Gewerbe- und Industriezonen. Scognamiglio sagt: «Der Ansatz löst nicht das ganze Problem, aber er kann etwas helfen.»

Skepsis bei den anderen Parteien

Scognamiglio erfährt für seinen Vorschlag von anderen Parteien nicht nur Unterstützung. Kantonsrätin Marzena Kopp (Mitte) findet den Vorschlag zwar grundsätzlich prüfenswert, zweifelt aber auch, ob Wohnungen in der Industriezone tatsächlich sinnvoll seien. «Möglicherweise klingt die Lösung in der Theorie einfacher, als sie in der Praxis umzusetzen ist.»

Jonas Erni (SP, Wädenswil) sieht ebenfalls einen Kritikpunkt, obwohl er findet, dass der Vorschlag diskutiert werden sollte. Er sagt: «Die Wohnungen dürfen nicht auf Kosten von bezahlbarem Gewerberaum entstehen.»

Die Idee, Gewerbe- und Industriezonen für den Wohnungsbau zu öffnen, ist nicht neu: Ein Postulat von FDP, EVP, GLP und Mitte, das den Regierungsrat um eine Stellungnahme zu diesem Thema bat, wurde im Kantonsrat allerdings deutlich abgelehnt.

Auch Thomas Forrer, Fraktionspräsident der Grünen, äussert sich skeptisch. Er schickt voraus, dass er den Vorschlag erst vollständig beurteilen könne, wenn dieser ausformuliert auf dem Tisch liege. Er betont aber: «Wir wollen verhindern, dass die Konkurrenz zwischen Wohn- und Gewerbenutzung dazu führt, dass beides noch teurer wird.»

Der Präsident der kantonalen SVP Domenik Ledergerber sieht derweil keine Notwendigkeit für Scognamiglios Vorschlag. «Die Gemeinden können schon heute Mischzonen festlegen.» Er verweist auf weitere freie Flächen im Kanton. «Bevor wir anfangen, das Gewerbe weiter zurückzudrängen, sollten wir jene Flächen bebauen, die noch frei sind – und solche gibt es ja.»

Freier Platz in der Wohnzone

Tatsächlich gibt es im Kanton Zürich in den Wohnzonen noch relativ viel Potenzial für zusätzlichen Wohnraum. Von den Zürcher Bauzonen seien noch immer 6,8 Prozent unbebaut, schreibt der Regierungsrat in einer Antwort auf ein Postulat. Das entspricht 1934 Hektaren, etwa der Fläche der Gemeinde Locarno. Dort könnten zusätzlich 13,7 Millionen Quadratmeter Wohnfläche gebaut werden – wenn die Eigentümer der Flächen dies denn wollten.

Darauf, ob dieses Potenzial genutzt wird, kann die Politik aber kaum Einfluss nehmen: Es gibt keine Instrumente, um Eigentümer dazu zu zwingen, ihre Grundstücke zu bebauen. Würde all dieses Potenzial genutzt, könnten im Kanton Zürich zusätzliche 300 000 Personen unterkommen, sagt der Regierungsrat. Ein Drittel des Wohnraums entstünde auf bislang unbebautem Land, der Rest durch Verdichtung.

Dieser zusätzliche Wohnraum würde reichen, wenn die Bevölkerung nur moderat wüchse. Für ein hohes Szenario des Bundesamts für Statistik würden die Wohnungen aber nicht reichen: Dann müssten 550 000 Menschen zusätzlich untergebracht werden, 150 000 zu viel.

Die Berechnungen des Regierungsrats berücksichtigen nicht, wo das Wachstum tatsächlich anfällt. Gemäss dem Regierungsrat ist absehbar, dass in den Zentren zusätzliche Kapazitäten geschaffen werden müssten. Sonst würde die Zersiedelung weiter zunehmen – das widerspräche dem kantonalen Raumordnungskonzept.

Um zusätzliches Potenzial zu realisieren, könnte stärker in die Höhe gebaut werden. Doch dagegen hat der Regierungsrat Vorbehalte, wie er schreibt: Eine pauschale Erhöhung der Geschosszahlen nehme zu wenig Rücksicht auf lokale Gegebenheiten. Stattdessen sollten Gemeinden einzeln darüber entscheiden, ob und wo sie aufstocken wollten.

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