Radikale Pläne für preisgünstige Wohnungen – Kritiker befürchten Entstehen von DDR-Plattenbauten

Radikale Pläne für preisgünstige Wohnungen – Kritiker befürchten Entstehen von DDR-Plattenbauten

Zug will als erster Kanton in gewissen Zonen die Bauvorschriften ausser Kraft setzen. So sollen beispielsweise 100-Meter-Hochhäuser problemlos möglich sein.

12.11.2026, 17.00 Uhr

3 Leseminuten

In Zug geht fast alles schneller als im Rest der Schweiz. In Sachen Wirtschaft und Beschäftigung gehört der Kanton seit Jahren zu den stärksten Treibern des Landes. Die Bevölkerung in der Steueroase wächst allerdings längst nicht so stark. Das liegt am Wohnungsmangel. Mit 0,2 Prozent hat Zug die niedrigste Leerquote des Landes. Zudem sind die wenigen verfügbaren Wohnungen teuer. Über alle Wohnungsgrössen hinweg kostet eine Mietwohnung im Durchschnitt 2024 Franken. Das sind 14,5 Prozent mehr als in Zürich und 36,3 Prozent mehr als im landesweiten Mittel.

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Um diesen Engpass zu beheben, will die Regierung mehrere tausend neue Wohnungen schaffen – einen grossen Teil davon preisgünstig. Die Methode dafür ist schweizweit einmalig und radikal. Im ganzen Kanton sollen zwölf bis fünfzehn sogenannte weisse Zonen entstehen. Hier werden die bestehenden Bauvorschriften für eine gewisse Zeit aufgehoben.

Idee des Finanzdirektors

Konkret heisst dies, dass Bauherren in diesen weissen Zonen grosse Freiheiten geniessen. Sie müssen keine Ausnützungsziffern beachten, es gibt keine Beschränkungen für Höhen und Geschosszahl, bestehende kommunale Grenz- und Gebäudeabstände entfallen, und es gilt ein vereinfachtes Baubewilligungsverfahren, sofern die direkten Nachbarn einverstanden sind und keine öffentlichen Interessen dagegensprechen.

Im Gegenzug müssen mindestens 40 Prozent der realisierten Geschossfläche als preisgünstiger Wohnraum erstellt werden. Diese Wohnungen müssen primär an Personen vergeben werden, die bereits einen engen Bezug zum Kanton Zug haben, also schon länger hier wohnen oder arbeiten. Nicht verhandelbar bleiben übergeordnete Bundesgesetze wie der Umwelt-, Lärm-, Gewässer- und Heimatschutz sowie sämtliche technischen Sicherheits- und Baunormen zum Brandschutz.

Lanciert wurde die Idee 2022 von dem Mann, der den Kanton Zug politisch in den letzten Jahrzehnten geprägt hat wie kein anderer: dem Finanzdirektor Heinz Tännler (SVP). Er bestellte bei einer Autorengruppe um den Soziologen und ehemaligen Avenir-Suisse-Direktor Thomas Held und den Architekten Peter Märkli eine Studie. Tännlers expliziter Auftrag: Die Verfasser sollten radikal neu denken, bürokratische Denkverbote aufheben und marktorientierte Lösungen suchen.

Nur zwei Jahre nachdem Held und Co. ihr «Gedankenexperiment» vorgestellt haben, sollen die weissen Zonen im Rahmen einer Teilrevision des Planungs- und Baugesetzes ermöglicht werden. Die Federführung liegt nun beim Baudirektor Florian Weber (FDP).

Der radikale Ansatz stösst bei Politikern, Planern und Immobilienexperten weit über Zug hinaus auf grosses Interesse und wird kontrovers diskutiert. «Das ist eine coole Geschichte», sagt Donato Scognamiglio. «Eigentlich nur schade, dass ich diese Idee nicht selber gehabt habe.»

Bestechend findet der Immobilienökonom und Zürcher EVP-Kantonsrat vor allem, dass mit den weissen Zonen ganz verschiedene Akteure ins Boot geholt würden. Neben den Bauherren, die viele Freiheiten erhielten, sei dies die Linke. Ihre Forderung nach günstigem Wohnraum werde auf unkonventionellem Weg erfüllt. «Der Vorschlag kommt aber auch der SVP entgegen, indem er Personen bevorzugt, die seit längerem im Kanton Zug wohnen und arbeiten», sagt er.

Ein cleverer Schachzug ist gemäss Scognamiglio, dass die Ausnahmeregelung nur temporär gelten soll, bis die angestrebte Menge von preisgünstigem Wohnraum erreicht ist. Als «sehr hoch» bezeichnet der langjährige CEO des Immobilienanalyse- und Beratungsunternehmens Iazi die Vorgabe von 40 Prozent preisgünstiger Wohnungen. Dies werde für die Bauherren nicht einfach zu erreichen sein.

Die Knacknuss ist laut Scognamiglio jedoch, dass die Gemeinden die weissen Zonen auf ihrem Gebiet umsetzen müssten. Tatsächlich ist mit Widerstand zu rechnen. So schrieb Christian Ehrbar, der Bauchef der Gemeinde Menzingen, in einem Leserbrief, weisse Zonen würden zu einer unkontrollierten Entwicklung führen und die Landpreise in die Höhe treiben. «So werden Hochhäuser mit massivem Schattenwurf ohne entsprechende Einschränkungen möglich. Ebenso drohen grossflächige Plattenbauten nach dem Vorbild der DDR», hält der FDP-Politiker fest.

Während sich in den Gemeinden vor allem bürgerlicher Widerstand regt, kommt von links fundamentale Kritik. «Die weissen Zonen allein lösen das Nachfrageproblem nicht», sagt Luzian Franzini, der Co-Präsident von «Alternative – die Grünen Zug». Jeden Tag pendelten 40 000 Personen nach Zug, da der Kanton immer mehr Arbeitsplätze schaffe und internationale Firmen anziehe. Dieses Ungleichgewicht bleibe bestehen.

Qualitätsverlust befürchtet

Zudem warnt der grüne Politiker vor einem Qualitätsverlust im Städtebau. «Gerade in Gebieten, wo verdichtet gebaut wird, braucht es eine besondere Qualität, die durch Bebauungspläne garantiert wird», sagt er. Diese Instrumente dürften nicht ausgehebelt werden. Offen ist für Franzini die Frage, was geschehen soll, wenn die weissen Zonen wieder zu normalen Zonen werden. Er befürchtet, dass es zu einem Chaos kommen werde.

Die Vernehmlassung läuft noch bis am 16. November. Dann wird man wissen, was die Parteien und Verbände von der Idee halten. Das letzte Wort haben jedoch die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger.

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