Jahrzehntelang arbeiteten dort Tausende Mitarbeiter der Credit Suisse: Der Üetlihof steht vor dem Verkauf

Jahrzehntelang arbeiteten dort Tausende Mitarbeiter der Credit Suisse: Der Üetlihof steht vor dem Verkauf

Einer der grössten Bürokomplexe der Schweiz dürfte bald den Besitzer wechseln. Der norwegische Staatsfonds will den Üetlihof in Zürich verkaufen. Auf dem Grundstück könnten dereinst Wohnungen entstehen.

10.11.2026, 05.30 Uhr

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Der Üetlihof am Fuss des Üetlibergs war jahrzehntelang einer der wichtigsten Standorte der Credit Suisse. 2012 verkaufte die Grossbank den Bürokomplex für rund eine Milliarde Franken an den norwegischen Staatsfonds und mietete ihn anschliessend zurück. Seit der Übernahme der CS durch die UBS ist die Grossbank Mieterin.

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Im Jahr 2022 hatten die Norweger versucht, die Liegenschaft zu verkaufen. Damals stand ein Preis von 1,3 Milliarden Franken im Raum. Die Stadt Zürich wollte mitbieten und beantragte einen Kredit von 1,2 Milliarden Franken. Der Gemeinderat lehnte diesen knapp ab. Später sprangen auch südkoreanische Investoren ab.

Nun läuft erneut ein Verkaufsprozess. Wie die NZZ erfahren hat, strebt der Staatsfonds einen Abschluss noch vor Jahresende an. Wer den Zuschlag erhält und zu welchem Preis, ist offen.

Der Fonds selbst wollte sich auf Anfrage nicht dazu äussern. Man kommentiere solche Angelegenheiten grundsätzlich nicht. Sämtliche Beteiligungen würden zweimal jährlich auf der Website offengelegt.

Beim Üetlihof handelt es sich um einen der grössten Bürokomplexe der Schweiz. Die beiden Gebäude bieten Platz für 8500 Arbeitsplätze. Der erste Komplex stammt aus den siebziger Jahren, die Erweiterung wurde 2012 fertiggestellt. Das Grundstück misst knapp 56 000 Quadratmeter, die Büroflächen einschliesslich Verkehrsflächen umfassen rund 100 000 Quadratmeter.

Wie intensiv der Komplex heute noch genutzt wird, ist nicht bekannt. Nach der Übernahme der CS hat die UBS zahlreiche Arbeitsplätze abgebaut und Büroflächen freigegeben. Die Grossbank schreibt auf Anfrage, der Üetlihof sei ein wichtiger Standort für die UBS, an dem viele  «Supportfunktionen» angesiedelt seien.

Derzeit bietet die UBS auf Homegate rund 14 600 Quadratmeter des Üetlihofs zur Untermiete an. Gleichzeitig investiert die Grossbank in die Erneuerung der Büros und verlegt Abteilungen von anderen Standorten, etwa der Europaallee, in den Üetlihof.

Für den künftigen Eigentümer sind die Mieteinnahmen vorerst gesichert. Der Vertrag mit der UBS läuft noch bis 2037. Danach kann die Grossbank das Mietverhältnis um bis zu fünfzehn Jahre verlängern. 2022 brachte die Liegenschaft eine Jahresmiete von rund 45 Millionen Franken ein. Der Mietzins ist vollständig an die Teuerung gekoppelt.

Eine der grössten Wohnbaulandreserven Zürichs

Der eigentliche Reiz des Üetlihofs liegt aber nicht in den bestehenden Gebäuden. Das Grundstück befindet sich in einer Wohnzone. Ohne dass die Stadt das Land zuerst umzonen müsste, könnten dort nach einem Auszug der UBS dereinst Wohnungen entstehen.

Und das in grossem Stil. Im Jahr 2022 bezifferte eine Kommission des Zürcher Gemeinderats das Potenzial einer Neuüberbauung auf 700 bis 1000 Wohnungen. Damit könnte am Fuss des Üetlibergs ein ganzes neues Wohnquartier entstehen.

Die NZZ hat mit mehreren Immobilienfachleuten gesprochen. Sie sind sich einig, dass die Zukunft des Üetlihofs eher im Wohnen als bei Büros liegt. Für grosse Unternehmen, die bei einem Auszug der UBS als Mieter infrage kommen, ist die Lage am Stadtrand nach ihrer Einschätzung nur bedingt attraktiv. Google oder andere Grosskonzerne bevorzugen zentralere Standorte.

Für Wohnungen dagegen bietet das Grundstück beste Voraussetzungen: die Nähe zum Üetliberg und zur Allmend, eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr und viel Platz für eine grosszügige Überbauung. Hilfreich ist auch, dass bei einer Umwandlung in eine Wohnsiedlung keine bestehenden Mieter ihre Bleibe verlassen müssten. Der politische Widerstand dürfte deshalb geringer ausfallen als bei anderen Bauprojekten in der Stadt Zürich.

Auch eine gemischte Nutzung mit Gewerbe- und Wohnbereichen hätte ihren Reiz, zumal das neuere der beiden Bürogebäude in gutem Zustand ist. Es abzubrechen, würde viel graue Energie vernichten. Denkbar wäre, auf einem Teil des Areals Wohnungen zu bauen und das neuere Gebäude für Büros, Schulen oder andere öffentliche Einrichtungen zu nutzen.

Eine andere Möglichkeit wäre ein Campus einer Hochschule auf dem gesamten Areal. Die Universität Zürich und die ETH haben heute Büros in Wohnhäusern über die ganze Stadt verteilt. Würden sie einen Teil davon im Üetlihof konzentrieren, könnten Räume in der Stadt wieder dem Wohnen dienen.

Aus Sicht mehrerer befragter Fachleute wären deshalb auch die Stadt Zürich oder der Kanton – oder beide gemeinsam – gute Eigentümer.

Nur wenige Käufer kommen infrage

Für den Kauf des Üetlihofs kommt nur ein begrenzter Kreis von Investoren infrage. Eine erste Hürde ist die Lex Koller. Sie erlaubt ausländischen Investoren zwar den Erwerb von Büro- und Geschäftsliegenschaften. Deshalb konnte der norwegische Staatsfonds den Üetlihof 2012 kaufen. Wohnliegenschaften als Renditeobjekte dürfen ausländische beziehungsweise ausländisch beherrschte Investoren dagegen grundsätzlich nicht erwerben.

Wer den Üetlihof langfristig in eine Wohnüberbauung umwandeln will, braucht deshalb eine entsprechende schweizerisch beherrschte Eigentümerstruktur – oder müsste die Liegenschaft vor der Umnutzung veräussern.

Die Einschränkungen für ausländische Käufer könnten sogar noch weiter gehen. Der Bundesrat hat im April eine Verschärfung der Lex Koller vorgeschlagen. Ausländische Investoren sollen künftig auch keine Geschäftsliegenschaften mehr als reine Kapitalanlage kaufen dürfen, um sie anschliessend zu vermieten. Beschlossen ist die Verschärfung noch nicht.

Auch unter den Schweizer Investoren ist der Kreis klein. Bei einem Immobilienwert von einer Milliarde Franken sollte das gesamte Portfolio eines Investors nach einer Faustregel aus der Branche mindestens zehn Milliarden Franken umfassen, um das Risiko ausreichend zu streuen. Denn mit dem Kauf ist es nicht getan: Wer die Liegenschaft neu entwickeln will, muss zusätzlich erhebliche Mittel investieren.

Die finanziellen Möglichkeiten dafür hätten etwa grosse Versicherer wie Swiss Life und Zurich sowie die von der Zürcher Kantonalbank verwalteten Gefässe für Immobilienanlage von Swisscanto oder jene der UBS, die mit der Übernahme der CS deutlich an Grösse gewonnen haben.

Ein weiterer potenzieller Interessent ist Empira. Der Zuger Immobilieninvestmentmanager ist in der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt, gehört aber seit Anfang 2025 zur Partners Group. Empira ist einer der weltweit grössten Verwalter von Privatmarktanlagen. Das börsenkotierte Unternehmen ist auf Immobilieninvestitionen und Projektentwicklungen spezialisiert, insbesondere im Wohnbereich. Mit einem Zusammenschluss mehrerer Investoren könnte die Plattform auch ein Geschäft in der Grössenordnung des Üetlihofs finanzieren. Dabei müsste allerdings die konkrete Eigentümerstruktur mit der Lex Koller vereinbar sein.

Welche dieser Investoren tatsächlich am Bieterverfahren teilnehmen, ist nicht bekannt.

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