Feindbild Nummer eins? Spaniens Vermieter sind verunsichert

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Feindbild Nummer eins? Spaniens Vermieter sind verunsichert

Regierungschef Pedro Sánchez liegt in den Umfragen zurück. Im laufenden Wahlkampf setzt er auf die Wohnungsnot und nimmt Grosseigentümer und Fonds ins Visier. Doch die meisten Mietwohnungen gehören kleinen Vermietern.

Julia Macher, Barcelona26.10.2026, 15.14 Uhr

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In gut einem Monat wählt Spanien ein neues Parlament – und über kaum ein Thema streitet das Land so heftig wie über das Wohnen. Mit dem Fall Maricarmen hat die Debatte eine Dynamik entwickelt, aus der vor allem die Parteien der linken Regierungskoalition von Pedro Sánchez Kapital schlagen wollen: der sozialistische PSOE und die Parteien des Linksbündnisses Sumar.

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Die Zwangsräumung der inzwischen verstorbenen 87-jährigen Maricarmen löste eine Protestwelle aus. Zwei Notverordnungen der Regierung scheiterten im Parlament, Sánchez zog die Parlamentswahl auf den 29. November vor. Nun führt er Wahlkampf in Maricarmens Namen und stellt den Schutz vor Zwangsräumungen, Massnahmen gegen Grosseigentümer und Immobilienfonds und strengere Regeln für Mietpreise ins Zentrum.

Für eine geschickte Strategie hält das der Politologe Oriol Bartomeus vom Barceloner Institut für Politik- und Sozialwissenschaften (ICPS): «Durch die Maricarmen-Proteste haben die Wähler auf der Linken nun einen klaren Schuldigen für die Wohnungskrise, nämlich die grossen Investoren und alle, die mit Wohnraum spekulieren. Das wird viele mobilisieren.»

Spanien ist ein Land der Eigentümer

«Miethaie, raus aus unseren Vierteln», «Vermieter sein ist kein Beruf», steht auf den Plakaten der Protestcamps in Madrid und Barcelona. Wer mit den überwiegend jungen Menschen dort spricht, hört Geschichten wie die von Rafael, einem 33-jährigen Mathematiklehrer aus Barcelona, der sich mit seinem Gehalt gerade einmal ein Zimmer leisten kann, oder von Sonia, einer Krankenschwester, die knapp 70 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgibt. Verlässt sie ihr Zelt, hängt sie ein Kartonschild vor den Eingang: «Bin kurz weg, muss für meinen Vermieter arbeiten.» Die beiden stehen für eine Generation: Mehr als die Hälfte aller Unter-30-Jährigen, die das Elternhaus verlassen haben, wohnt zur Miete. Insgesamt ist der Anteil der Miethaushalte auf mehr als 25 Prozent gestiegen. Mehr Mieter gab es nie in Spanien.

Trotzdem ist Spanien noch immer ein Land der Eigentümer. Viele, die eine oder mehrere Wohnungen besitzen, vermieten sie auch. Mehr als 80 Prozent aller Mietwohnungen gehören Privatleuten, knapp drei Viertel davon laut dem Banco de España Menschen mit einer oder zwei Mietwohnungen. Fonds und Firmen halten nur rund 7 Prozent, der Rest ist öffentlich. Sozialwohnungen machen gerade einmal 2,5 bis 3,4 Prozent des gesamten Wohnungsbestands aus, weit unter dem EU-Durchschnitt von etwa 8 Prozent.

Unter den Wohnungseigentümern sorgt die Politik der Linkskoalition für Unruhe. Laut einer Umfrage des Branchenverbands der Immobilienagenturen (FAI) haben Eigentümer als Reaktion auf die Dekrete Tausende Angebote zurückgezogen. Das passe ins Bild der vergangenen Jahre, sagt Rafael Pampillón, Professor für angewandte Wirtschaftswissenschaften an der Madrider Universität CEU San Pablo. «Das Mietangebot über Agenturen hat sich seit 2018 von 900 000 auf 500 000 reduziert», so der Ökonom. «Das zeigt, dass viele Eigentümer lieber gar nicht mehr vermieten oder nur an Menschen, die sie persönlich kennen.»

Jedes zusätzliche Preislimit, jede Ausweitung des Mieterschutzes schrecke weitere Vermieter ab. «Es muss einfach mehr gebaut werden, auch um die gestiegene Nachfrage durch die Migration zu decken.» Allein 2024 zogen 1,29 Millionen Menschen nach Spanien, mehr als in jedes andere EU-Land. Dabei zeigen Regulierungen Wirkung, zumindest auf den Preis: In Barcelona, wo seit 2024 eine Mietpreisbremse gilt, sind die Mieten bei neuen Verträgen um 5 Prozent gesunken. Allerdings reduzierte sich dort auf den Portalen das Angebot für reguläre Vermietungen. Um den Preisdeckel zu umgehen, vermieteten viele Eigentümer ihre Wohnung lieber für einige Monate – an digitale Nomaden oder Studierende.

Beliebteste Vermögensanlage ist der Kauf einer Wohnung

Spaniens Eigentümer reagieren empfindlich auf alles, was die Rendite schmälern könnte. Zumindest teilweise liegt das auch an einer kulturellen Besonderheit. Rund 70 Prozent des Bruttovermögens der spanischen Haushalte stecken in Immobilien. Knapp ein Drittel der privaten Vermieter sind laut Daten des staatlichen Meinungsforschungsinstituts CIS Pensionäre.

Trotz vergleichsweise grosszügigen Renten gilt südlich der Pyrenäen eine eigene Immobilie immer noch als beste Altersvorsorge. Auch deswegen lasse bei vielen jede Regulierung die Alarmglocken schrillen, glaubt Pampillón: «Wenn ich eine halbe Million Euro in eine Wohnung investiere, um mir damit die Rente aufzubessern, habe ich das gleiche Recht, daraus eine Rendite zu erzielen, wie jemand, der in Fonds investiert.»

Doch das Bild vom Pensionär, der sich mit der ererbten Wohnung ein Zusatzeinkommen sichert, stimmt nur bedingt. Gemäss einer Studie des Konsumministeriums hat sich die Zahl der Immobilien in Händen von Fonds und Grosseigentümern seit 2008 mehr als vervierfacht: von 138 000 auf 626 000 Immobilien. Die Konzentration spürt man vor allem in Grossstädten wie Madrid und Barcelona, wo mehr als die Hälfte aller privat vermieteten Wohnungen Mehrfachvermietern gehört. Diese Konzentration hat ihren Preis: Eigentümer, die fünf oder mehr Wohnungen vermieten, setzen Mieten höher an als Besitzer, die nur eine Wohnung vermieten, so eine aktuelle Studie des Think-Tanks EsadeEcPol.

Wohnungspolitik taugt kaum für den Lagerkampf

Ein paar Bonbons hält die Regierung für alle, die nicht als Grosseigentümer gelten, bereit: Wer die Miete senkt oder unter dem Referenzindex hält, kann bis zu 100 Prozent seiner Mieteinnahmen steuerfrei stellen. Bei Eigenbedarf entfallen die ausserordentlichen Vertragsverlängerungen. Auch beim Aussetzen von Zwangsräumungen gibt es Ausnahmen, etwa wenn sich der Eigentümer selbst in einer Notlage befindet.

Im baskischen Vitoria-Gasteiz musste vergangenen Freitag eine Familie mit sechs Kindern ihre Wohnung räumen, weil der Eigentümer Eigenbedarf angemeldet hatte. Er selbst lebte mit seiner hochschwangeren Frau in einem Zimmer zur Miete. Es kam zu Protesten und zu gewalttätigen Auseinandersetzungen mit der Polizei. Während der konservative PP den Fall als erneuten Beweis für das «absolute Scheitern» linker Wohnraumpolitik bezeichnete, forderte die linkspopulistische Podemos ein «Ende der Repression». Der PSOE äusserte sich nicht.

Der Fall zeigt, wie heikel die Abwägung ist – und dass sich die Wohnungsfrage schlechter für einen Lagerwahlkampf eignet, als es scheint. Parteipolitisch funktioniert die Frontstellung zwischen Eigentümern und Mietern nur begrenzt. Laut einer Erhebung des CIS hat letztmals ein knappes Drittel der Vermieter den PSOE gewählt, 20,3 Prozent stimmten für die Konservativen. Die Konfliktlinien im umkämpften Wohnungsmarkt sind andere als die in der Politik.

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